양도소득세 계산기 2026
집을 팔 때 양도가액·취득가액·보유기간을 넣으면 2026년 기준 양도소득세 + 지방소득세를 계산합니다. 1세대 1주택 12억 안분·장기보유공제·다주택 중과(2026-05-10 재개) 반영 — 단기양도·비교과세까지 자동 계산합니다.
판 가격(실거래가)입니다. 예: 15억 = 150000
산 가격(실거래가). 예: 8억 = 80000
취득세·중개수수료·자본적 지출(확장·새시 등). 단순 수리·도배는 제외. 모르면 0.
취득~양도. 2년 미만은 단기세율.
1세대 1주택만 적용.
1세대 1주택은 12억 초과분만 과세 + 세액공제. 조정대상지역 다주택은 2026-05-10부터 중과(+세율, 장특공 배제).
⚠️ 기본 조건 기준 예상치입니다. 조정대상지역 여부·주택 수는 사용자가 선택한 값으로 계산합니다(지역 지정은 2025-10-15 대폭 확대돼 수시 변동 — 국토교통부 고시 확인). 2026-05-09 이전 매매계약 경과조치(중과 배제)·일시적 2주택 비과세 특례·환산취득가액·감면은 반영되지 않습니다. 비과세·중과 대상 여부는 자동 판정하지 않고 사용자가 고른 값으로 계산하며(비과세는 2년 보유 최소요건만 반영 — 조정지역 취득 시 거주 2년 요건은 별도 확인), 같은 해 다른 양도·기본공제 중복·양도차손 통산·중과 제외주택(임대·상속·지방 저가주택 등) 특례는 반영되지 않습니다. 보유·거주기간은 완성연수(만 N년) 기준입니다. 취득가·필요경비는 실거래가·적격증빙 기준이며, 단순 수리·도배는 필요경비로 인정되지 않습니다. 본 계산기는 작성 시점 소득세법 기준 일반 정보이며 신고·납부의 근거가 아닙니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 미리계산·세무 전문가로 확인하세요. (2026년 기준)
양도소득세는 어떻게 계산되나
양도소득세는 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익에서 시작합니다. 여기에 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 구하고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 세율을 매깁니다. 마지막에 지방소득세(양도세의 10%)가 더해집니다. 1세대 1주택 고가주택은 12억 초과분만 과세하는 안분 단계가 앞에 붙습니다.
1. 기본세율 (보유 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만 ~ 5,000만 | 15% | 126만 |
| 5,000만 ~ 8,800만 | 24% | 576만 |
| 8,800만 ~ 1.5억 | 35% | 1,544만 |
| 1.5억 ~ 3억 | 38% | 1,994만 |
| 3억 ~ 5억 | 40% | 2,594만 |
| 5억 ~ 10억 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
단기 양도는 위 누진세율 대신(또는 비교하여 큰 세액으로) 단일세율입니다. 주택·조합원입주권은 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 토지·상가 등 비주택은 50%·40%입니다.
2. 1세대 1주택 12억 초과분 안분
1세대 1주택이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖추면 양도가 12억원까지는 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 대응하는 양도차익만 과세합니다.
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예: 8억에 사서 15억에 판 1주택(차익 7억) → 과세 양도차익 = 7억 × (3억/15억) = 1.4억. 장기보유특별공제도 같은 비율로 안분됩니다.
3. 장기보유특별공제 (장특공)
| 보유(거주) | 일반 (연 2%) | 1세대 1주택 (보유 4% + 거주 4%) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 보유 12% (+거주 12%) |
| 5년 | 10% | 보유 20% (+거주 20%) |
| 10년 | 20% | 보유 40% (+거주 40%) |
| 15년 | 30% (상한) | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% |
1세대 1주택은 보유(최대 40%) + 거주(최대 40%) = 최대 80%. 단 거주 2년 이상을 못 채우면 1주택이라도 일반 표(최대 30%)만 적용됩니다. 보유 3년 미만이면 공제가 없고, 단기양도(2년 미만)도 공제 대상이 아닙니다.
4. 다주택 중과 (2026-05-10 재개)
2022~2025년 한시 배제됐던 조정대상지역 다주택 중과가 2026년 5월 10일 양도분부터 재개됐습니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고, 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제됩니다(세율↑ + 공제 0의 이중 부담). 비조정지역 주택은 중과 대상이 아닙니다.
5. 자주 틀리는 것 (오해 교정)
① "조정지역 다주택도 중과 없다"는 2025년까지의 이야기입니다 — 2026-05-10 양도분부터 중과가 부활했습니다(단 5/9 이전 계약분은 경과조치로 배제). ② "12억 넘으면 전액 과세"가 아닙니다 — 12억 초과분 비율만 과세합니다. ③ "1주택 오래 보유 = 장특공 80% 자동"이 아닙니다 — 거주 2년을 못 채우면 최대 30%입니다. ④ 인테리어비 전부가 필요경비는 아닙니다 — 확장·새시 같은 자본적 지출만 인정되고 도배·단순수리는 제외입니다.
자주 묻는 질문
양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부합니다. 예: 3월 양도 → 5월 31일까지. 1년에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다.
국토교통부 고시로 정해지며 2025년 10월 서울 전역·경기 일부로 크게 확대됐습니다. 수시로 바뀌므로 국토교통부·부동산 공시 채널에서 양도 시점 기준으로 확인하세요. 이 계산기는 사용자가 선택한 값으로 계산합니다.
실거래가가 원칙이고, 확인이 어려우면 환산취득가액 등 별도 방법을 씁니다(이 계산기는 실거래가 입력 기준이라 환산 케이스는 계산되지 않습니다). 매매계약서·취득 당시 자료를 보관하는 것이 유리합니다.
경과조치·일시적 2주택 특례·감면·환산취득가·주택 외 자산 등은 반영되지 않은 예상치입니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 미리계산 또는 세무 전문가로 확인하세요.
확인하는 곳 (공식)
- 홈택스 — 양도소득세 미리계산 — 공식 모의계산(정확한 예상세액)
- 국세청 양도소득세 세율 — 기본세율·단기·중과
- 국세청 장기보유특별공제 — 일반·1세대 1주택 공제율
- 소득세법 제95·104조 — 세율·장특공·중과
기준 시점: 2026년 · 최종 검증 2026-07-14 (소득세법 제95·104조, 국세청 세율·장특공 표, 다주택 중과 재개 2026-05-10 = 기획재정부·정책브리핑 교차확인). 세율·중과·조정대상지역은 개정·고시로 바뀌니 이용 시점에 재확인하세요.