종합부동산세 계산기 2026

종합부동산세는 어떻게 계산되나

종합부동산세는 개인이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 매기는 국세입니다. 순서는 ① 공시가격 합계 − 기본공제 → ② × 공정시장가액비율(60%) = 과세표준 → ③ 누진세율 적용 = 산출세액 → ④ 재산세 중복분 공제 → ⑤ (1주택) 세액공제 → ⑥ 세부담상한 → ⑦ 농어촌특별세 부가 입니다. 과세기준일은 매년 6월 1일, 고지·납부는 12월입니다.

1. 기본공제 (2026년)

즉 1세대 1주택자는 공시가격 합계가 12억원을 넘는 부분부터, 그 외에는 9억원 초과분부터 종부세 대상입니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩(합계 18억)을 공제하거나, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제 + 세액공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

2. 공정시장가액비율 = 60%

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60%. 이 60%는 종부세용 비율로, 재산세의 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대 1주택 특례 43~45%)과 다른 값입니다. 종부세 계산에는 무조건 60%를 씁니다. 참고로 이 60%는 시행령 개정으로 조정할 수 있는 값이라, 인상되면 세액이 크게 바뀔 수 있습니다.

3. 세율 (과세표준 기준 누진)

«−금액»은 누진공제입니다. 일반세율과 중과세율은 과세표준 12억원까지는 완전히 같고(0.5·0.7·1.0%), 12억을 넘는 구간부터 갈립니다. 그래서 "3주택인데 중과가 왜 없냐"는 경우는 대개 과세표준이 12억 이하라 차이가 나지 않는 것입니다.

4. 재산세 중복공제 (이중과세 조정)

같은 주택에 재산세와 종부세가 겹쳐 부과되므로, 종부세 과세표준에 이미 매겨진 재산세 상당액을 산출세액에서 뺍니다. 이 계산기는 공시가격 합계를 하나로 받아 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율(0.4%) 로 개략 계산합니다(1세대 1주택은 45%, 그 외 60%). 이 단계를 생략하면 종부세가 실제보다 크게 표시되니 주의하세요.

5. 1세대 1주택 세액공제 (최대 80%)

두 공제는 합산하되 합계 80%가 한도입니다. 예: 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%가 아니라 80%만 적용됩니다. 1세대 1주택 단독명의자에게만 적용되고, 재산세 공제를 뺀 뒤의 산출세액에 곱합니다.

6. 자주 틀리는 것 (오해 교정)

① 다주택 세부담상한 300%는 폐지됐습니다. 2023년부터 주택 수와 무관하게 150% 단일이고, 조정대상지역 2주택 중과도 없어졌습니다. ② 상속·지분·지방 저가주택은 "세금 면제"가 아닙니다. 요건을 충족하고 특례를 신청하면 세율 적용 주택 수 판정에서 제외될 수 있지만(모든 상속·지분주택이 자동 제외되는 것은 아니며 기간·지분율·공시가격 요건이 있습니다), 합산배제 대상이 아닌 한 공시가격은 과세표준에 그대로 포함돼 종부세가 나옵니다. ③ 2026년 공정시장가액비율은 현재 시행령 기준 60%입니다. 80% 상향은 아직 시행령 개정으로 확정되지 않았습니다.