주택 취득세 계산법 총정리 — 6억 이하 1%·9억 초과 3% 세율표와 지방교육세·농어촌특별세
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주택 취득세는 취득가액 기준 6억원 이하 1%, 6억 초과9억 이하 13% 누진, 9억 초과 3%입니다(2026년 기준, 1주택 유상취득). 여기에 지방교육세(취득세율의 10%)와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙어 총 납부세액이 됩니다. 이 글에서 세율표, 부가세목 2가지, 계산 순서를 실제 금액 예시로 정리합니다.
취득세 계산 구조 — 3단계면 끝
주택 유상취득의 총 납부세액은 세 항목의 합입니다.
- 취득세 = 취득가액(과세표준) × 취득세율
- 지방교육세 = 취득가액 × (취득세율 × 1/2 × 20%) — 결과적으로 취득세율의 10%
- 농어촌특별세 = 전용면적 85㎡ 초과 시에만 취득가액 × 0.2% (85㎡ 이하 국민주택은 비과세)
과세표준은 실제 거래가액이 기준입니다. 세율만 정하면 나머지는 곱셈이므로, 관건은 내 주택에 어떤 세율이 적용되는지입니다.
1주택 기본 세율표 (지방세법 제11조)
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
| 6억 초과~9억 이하 | 1~3% 누진 | 취득세율의 10% | 0.2% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% |
6억 초과~9억 이하 구간은 고정세율이 아니라 아래 계산식으로 소수점 넷째 자리까지 산출합니다.
세율 = (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100
예를 들어 7억원이면 (7×2/3 − 3) ÷ 100 = 약 1.6667%입니다. 6억원 바로 위에서는 1%에 가깝고 9억원에 가까울수록 3%에 수렴하는 구조라, 옛날처럼 “6억 넘으면 일괄 2%” 식의 문턱 급등이 없습니다.
오해교정 ① — “주택 취득세는 무조건 1.1%“라는 옛 안내가 아직 돌아다닙니다. 이는 69억 구간이 일괄 2%이던 2019년까지(2020년 1월 1일 개정 전)의 감각이 섞인 부정확한 요약입니다. 2020년 1월 1일부터 69억 구간은 위 누진공식이 적용되고, 2020년 8월 12일부터는 다주택자 중과(8·12%)까지 도입돼 현재는 보유 주택 수·지역·면적에 따라 총 세율이 1.1%에서 13.4%까지 벌어집니다.
지방교육세·농어촌특별세 — 빠뜨리기 쉬운 부가세목
신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 이 두 가지입니다. 취득세와 함께 한 장의 고지로 신고·납부합니다.
- 지방교육세: 주택 유상거래는 표준세율 × 1/2에 20%를 곱합니다. 취득세율 1%면 0.1%, 2%면 0.2%, 3%면 0.3%. 다주택 중과(8·12%) 대상이면 세율 구간과 무관하게 0.4%가 일괄 적용됩니다.
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하는 비과세, 85㎡ 초과는 0.2%(기본세율 기준)입니다. 금액이 아니라 면적 기준이라는 점이 핵심입니다. 10억짜리 84㎡ 아파트는 농특세 0원, 5억짜리 101㎡ 아파트는 100만원입니다.
- 취득세율: 6억 이하 1% / 6~9억 누진 1~3% / 9억 초과 3% (1주택 유상취득)
- 지방교육세 = 취득세율의 10% (0.1~0.3%, 중과 시 0.4%)
- 농어촌특별세 = 85㎡ 초과만 0.2% (금액 아닌 면적 기준)
- 다주택 중과: 조정지역 2주택 8%·3주택 12%, 비조정 3주택 8%·4주택 12%
- 신고·납부 기한: 취득일부터 60일 이내 (위택스 또는 시·군·구청)
실제 계산 예시 — 5억·7.5억·10억
실제 계산 예시로 보면 구조가 바로 잡힙니다. 모두 1주택 유상취득 기준입니다.
| 구분 | 5억원·84㎡ | 7.5억원·101㎡ | 10억원·84㎡ |
|---|---|---|---|
| 취득세율 | 1% | 2.0% (누진공식) | 3% |
| 취득세 | 500만원 | 1,500만원 | 3,000만원 |
| 지방교육세 | 50만원 (0.1%) | 150만원 (0.2%) | 300만원 (0.3%) |
| 농어촌특별세 | 0원 (85㎡ 이하) | 150만원 (0.2%) | 0원 (85㎡ 이하) |
| 총 납부세액 | 550만원 | 1,800만원 | 3,300만원 |
7.5억원의 세율 산출 과정: (7.5억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = (5 − 3) ÷ 100 = 2.0%. 같은 식에 본인 취득가액만 넣으면 됩니다.
취득세 계산기로 예상 세액 확인하기취득가액·주택 수·면적만 넣으면 총 납부세액이 바로 나옵니다.계산하기
다주택자 중과 — 8%와 12%, 그리고 2026년 7월 규제지역 변경
2주택 이상이면 기본세율 대신 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2).
- 조정대상지역: 2주택 8%, 3주택 이상 12%
- 비조정지역: 2주택은 기본세율(1~3%), 3주택 8%, 4주택 이상 12%
- 법인: 주택 수 무관 12%
- 이사 목적의 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 내 처분하면 기본세율 유지
오해교정 ② — “동탄·기흥·구리는 비조정지역”이라는 안내는 2026년 6월까지의 정보입니다. 국토교통부가 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시를 조정대상지역(및 투기과열지구)으로 신규 지정했습니다. 이 지역에서 7월 1일 이후 2주택째를 유상취득하면 기본세율이 아니라 8% 중과 대상입니다. 잔금일이 지정일 전후 어디에 걸리는지에 따라 세액이 크게 갈리므로 계약 중이라면 반드시 확인하세요.
중과 대상은 지방교육세도 0.4%로 일괄 적용되고, 85㎡ 초과라면 농어촌특별세도 기본세율 취득분(0.2%)보다 높게 부과됩니다. 중과 세액의 상세 계산은 시리즈 다음 글에서 다룹니다.
신고·납부 — 취득일부터 60일
취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 유상거래의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기일이 취득일이 됩니다(지방세법 시행령 제20조). 60일 이전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기 전까지 납부해야 합니다. 온라인은 위택스(wetax.go.kr), 방문은 주택 소재지 시·군·구청 세무부서입니다.
기한을 넘기면 무신고 가산세 20%(기한 후 1개월 이내 신고 시 50% 감면되어 10%)에 납부지연 가산세(1일 10만분의 22)가 하루 단위로 붙습니다. 잔금일이 잡히면 60일 기한부터 달력에 표시해 두는 것이 안전합니다.
FAQ
Q1. 취득세는 누가, 어디에 내나요? 매수인이 주택 소재지 지방자치단체에 냅니다. 국세가 아닌 지방세라 홈택스가 아니라 위택스에서 신고합니다.
Q2. 84㎡ 아파트인데 농어촌특별세가 고지서에 있어요. 왜죠? 전용면적 85㎡ 이하라면 유상취득 농특세는 비과세가 원칙입니다. 공급면적과 전용면적을 혼동했거나 다른 세목일 가능성이 크므로 고지 내역의 세목명을 먼저 확인하고, 관할 구청 세무부서에 문의하세요.
Q3. 6억 500만원짜리 집이면 세율이 갑자기 뛰나요? 아닙니다. 누진공식 적용 시 1.0333%(법정 소수점 넷째 자리 반올림)로, 6억원(1%)과 거의 차이가 없습니다. 구간 경계에서 세액이 급등하지 않도록 설계된 구조입니다.
Q4. 오피스텔이나 분양권도 이 세율인가요? 주거용 오피스텔의 취득 자체는 주택 세율이 아닌 4% 세율 체계를 따르는 등 별도 기준이 적용됩니다. 이 글의 세율표는 지방세법상 ‘주택’ 유상취득에 한정됩니다.
근거자료
- 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) — 국가법령정보센터 (2026-07-07 확인)
- 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) — 국가법령정보센터 (2026-07-07 확인)
- 위택스 취득세 신고·납부 안내 — 취득일부터 60일 이내 (2026-07-07 확인)
- 서울특별시 세목별 안내(취득세) — 신고기한·가산세 (2026-07-07 확인)
- 국토교통부 규제지역 지정 — 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 조정대상지역·투기과열지구 신규 지정, 2026-07-01 시행 (2026-07-07 확인)
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 유상거래의 취득일은 사실상의 잔금지급일이고, 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%에 납부지연 가산세(1일 10만분의 22)가 붙습니다.
주택 취득세율은 얼마인가요?
1주택 유상취득 기준 6억원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3% 누진, 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 10%)와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.
6억원을 조금 넘으면 세율이 갑자기 뛰나요?
아닙니다. 6~9억 구간은 (취득가액 × 2/3억원 − 3) ÷ 100 누진공식이 적용돼, 6억 500만원이면 약 1.0333%로 6억원(1%)과 거의 차이가 없습니다.
84㎡ 아파트도 농어촌특별세를 내나요?
아니요. 농어촌특별세는 금액이 아닌 면적 기준으로, 전용면적 85㎡ 이하 국민주택은 비과세입니다. 85㎡ 초과일 때만 취득가액의 0.2%가 부과됩니다.
이 글은 2026년 7월 7일 현재 지방세법 제11조·제13조의2(국가법령정보센터), 위택스 취득세 신고 안내, 서울시 세목별 안내, 국토교통부 규제지역 지정(2026-07-01 시행) 기준으로 작성했습니다. 세율·기준은 변경될 수 있으므로 실제 신고 전 위택스 또는 관할 시·군·구청에서 확인하세요. 이 글은 신고·납부 또는 법률·세무 자문을 대체하지 않는 일반 정보입니다.