2026 분양 아파트 취득세 — 내는 날은 잔금일, 세율을 정하는 날은 분양계약일: 날짜 3개로 정리

분양 아파트 취득세는 날짜 세 개로 정리됩니다. 취득한 날은 잔금일이고, 신고·납부 기한은 그날부터 60일입니다. 그런데 2주택·3주택 중과를 가르는 주택 수는 잔금일이 아니라 분양계약일 기준으로 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항). (2026년 기준)

분양은 계약부터 입주까지 2~3년이 걸리다 보니, 그사이 집을 사고팔거나 결혼을 하면 “어느 날 기준으로 몇 채냐”가 헷갈리기 쉽습니다. 이 글은 그 날짜들을 조문 순서대로 짚고, 과세표준에서 빠지는 비용과 6억원 경계 계산까지 이어서 봅니다.

날짜 세 개 — 무엇을 어느 날로 정하나

날짜	무엇을 정하나	근거
분양계약일	중과 여부를 가르는 세대 주택 수	시행령 제28조의4 제1항
잔금일(등기가 먼저면 등기일)	취득일 — 이 날의 취득당시가액·세율표로 계산	시행령 제20조 제2항·제14항
취득일부터 60일 이내(그 전에 등기하면 등기 접수일까지)	신고·납부 기한	지방세법 제20조 제1항·제4항

취득일은 유상승계취득의 일반 원칙을 따릅니다. 시행령 제20조 제2항은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보고, 제출한 자료로 그날을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일을, 계약서에 잔금일이 없으면 계약일부터 60일이 지난 날을 씁니다. 같은 조 제14항은 그보다 먼저 등기했다면 등기일을 취득일로 봅니다.

신고기한 60일은 지방세법 제20조 제1항이 정합니다. 다만 같은 조 제4항에 따라 60일이 지나기 전에 소유권이전등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부를 마쳐야 합니다. 잔금을 치르고 곧바로 등기를 맡긴다면 실제 기한은 60일이 아니라 그 접수일입니다. 절차와 가산세는 취득세 신고·납부 방법에 따로 정리했습니다.

세율은 분양계약일의 주택 수로 정해집니다

시행령 제28조의4 제1항 후단은 주택분양권으로 취득하는 주택이면 그 분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정한다고 정합니다. 분양사업자에게서 직접 받은 분양권이면 그 취득일이 곧 분양계약일입니다. 세대 안에서 같은 분양권을 사고팔거나 증여해 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 날을 씁니다.

이때 세는 대상은 주택만이 아닙니다. 지방세법 제13조의3이 조합원입주권·주택분양권·주택분 재산세가 나오는 오피스텔을 주택 수에 더하고, 신탁한 주택은 위탁자의 주택 수에 넣도록 정하고 있습니다. 분양계약일에 이미 갖고 있던 것과 이번에 취득하는 아파트를 합쳐 몇 개인지가 세율을 정합니다(지방세법 제13조의2 제1항).

분양계약일 기준 세대 주택 수 (이번 아파트 포함)	조정대상지역	그 외 지역
1개	1~3%	1~3%
2개	8% (일시적 2주택이면 1~3%)	1~3%
3개	12%	8%
4개 이상	12%	12%

8%와 12%는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 4%에 중과기준세율 2%의 200%(4%포인트)나 400%(8%포인트)를 더한 값입니다. 1~3%는 같은 조 제8호의 일반 주택 세율로, 취득당시가액 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 계산식으로 구합니다.

조정대상지역인지는 원칙적으로 취득하는 때의 지정 상태로 보는데, 여기에 계약일과 연결된 예외가 하나 있습니다. 지방세법 제13조의2 제4항은 조정대상지역 지정고시일 이전에 공동주택 분양계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면, 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 것으로 봅니다. 계약 뒤에 지역이 새로 지정돼도 중과 판정에서는 지정 전으로 따집니다. 이 조항은 «지정» 쪽만 다루므로, 잔금 전에 지정이 해제됐다면 해제된 상태로 봅니다. 현재 지정 지역은 2주택 취득세 중과 기준에서 확인할 수 있습니다.

계약 뒤에 생긴 일 — 기존 집 처분, 결혼

분양계약일 기준으로 세다 보니, 계약 뒤에 기존 집을 팔아도 그 시점엔 2주택입니다. 이 경우를 풀어 주는 것이 일시적 2주택 규정입니다. 시행령 제28조의5 제1항은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 중 1개를 가진 세대가 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유로 새 주택을 얻은 뒤 3년 안에 종전 주택을 처분하면 중과에서 빼 주고, 새 주택이 분양권으로 얻은 주택이면 종전 주택과 새 주택 중 어느 쪽을 처분해도 되도록 정합니다.

순서가 반대인 경우도 조문이 따로 있습니다. 분양권 1개만 있는 세대가 입주 전에 다른 집을 먼저 샀다면, 이때 일시적 2주택으로 중과를 피하는 대상은 먼저 산 그 집의 취득세입니다. 그 3년은 그 집을 산 날이 아니라 분양권으로 아파트를 취득한 날부터 셉니다(시행령 제28조의5 제2항).

결혼은 다른 조항이 풉니다. 혼인 전에 산 분양권으로 아파트를 취득할 때, 배우자가 혼인 전부터 갖고 있던 주택은 주택 수에서 빠집니다(시행령 제28조의4 제6항 제6호).

과세표준 — 분양가에서 빠지는 것과 더해지는 것

과세표준은 사실상 취득가격입니다(지방세법 제10조의3 제1항). 시행령 제18조 제1항은 이를 거래 상대방 등에게 지급한 직접비용에 열거된 간접비용을 더한 금액으로 정합니다. 분양 아파트에서 자주 걸리는 항목은 이렇습니다.

항목	개인 과세표준	근거
분양대금	포함	시행령 제18조 제1항 본문
분양대금을 미리 내 받은 선납할인	할인된 금액으로 계산	제18조 제1항 단서
중도금 대출이자	제외	제18조 제1항 제1호 + 단서
분양대금 연체료	제외	제18조 제1항 제2호 + 단서
공인중개사 중개보수	제외	제18조 제1항 제7호 + 단서
붙박이 가구·가전 등 설치비	포함	제18조 제1항 제8호
발코니 확장 등 분양사업자에게 따로 낸 유상 옵션 대금	포함	제18조 제1항 본문(직접비용)
취득 전에 국민주택채권을 팔아 생긴 매각차손(금융회사 외에 팔았으면 같은 날 금융회사에 팔았을 때의 차손이 한도)	포함	제18조 제1항 제6호
전기·가스·열 이용자 분담금	제외	제18조 제2항 제2호
분양가에 포함된 부가가치세	제외	제18조 제2항 제4호

중도금 대출이자가 빠진다는 점은 개인에게만 해당합니다. 같은 이자라도 법인이 취득하면 과세표준에 들어갑니다. 법인은 세율도 다릅니다 — 주택 수와 관계없이 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호).

실제 계산 예시로 보면 6억원 경계에서 차이가 커집니다. 1주택 세율 기준, 지방교육세·농어촌특별세는 빼고 취득세 본세만 봤습니다.

경우	과세표준	세율	취득세
분양가 6억 3,000만원	630,000,000원	1.2%	7,560,000원
같은 분양가, 선납할인 3,000만원	600,000,000원	1%	6,000,000원

할인액 3,000만원의 1%는 30만원인데 실제 차이는 1,560,000원입니다. 과세표준이 6억원 이하로 내려오면서 세율 자체가 1.2%에서 1%로 바뀌었기 때문입니다. 6억 초과~9억 이하 세율은 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100으로 구하고, 조문은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림하도록 정합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 나목). 6억 3,000만원이면 (6.3 × 2/3 − 3) = 1.2라서 1.2%가 딱 떨어집니다.

취득세 계산기로 확인하기분양가와 주택 수를 넣으면 세율·지방교육세·농어촌특별세까지 계산됩니다

자주 헷갈리는 것 (오해 교정)

• “분양권 살 때 취득세를 낸다” — 아닙니다. 분양권은 과세물건 목록(지방세법 제7조 제1항)에 없고, 주택 수에만 들어갑니다.
• “잔금일에 2주택이 아니면 중과가 없다” — 주택 수는 분양계약일로 셉니다. 잔금일에 1주택이어도 계약일에 2주택이었다면 일시적 2주택 요건을 따져야 합니다.
• “지방 미분양 아파트는 주택 수에서 빠진다” — 준공 후 미분양 아파트를 대상으로 한 현행 시행령 제28조의4 제2항 제3호는 2025년 12월 31일까지 취득분에 한정된 문구입니다. 2026년 취득분에는 해당하지 않습니다.
• “신축 소형주택 특례로 새 아파트도 빠진다” — 같은 항 제1호는 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택 중 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하 대상입니다. 아파트는 해당하지 않습니다.

근거 자료

• 지방세법 (국가법령정보센터) — 제7조 제1항(과세물건)·제10조의3(유상승계취득 과세표준)·제11조 제1항 제8호(주택 세율)·제13조의2(중과)·제13조의3(주택 수 판단 범위)·제20조 제1항·제4항(신고·납부, 등기 전 납부)
• 지방세법 시행령 (국가법령정보센터) — 제18조(사실상취득가격)·제20조(취득 시기)·제28조의4(주택 수 산정)·제28조의5(일시적 2주택)

기준 시점: 2026년 9월 27일 조문 확인.

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