2026년 2주택 취득세 8% 중과 기준 — 조정대상지역 7·1 추가 지정과 일시적 2주택 3년 조건
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조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 취득세율이 1~3%에서 8%로 뛰고, 세 번째부터는 12%가 적용됩니다(2026년 기준). 조정대상지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 됐고, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 추가돼 계속 넓어지는 중입니다. 이 글은 현행 중과세율, 취득일 기준 조정대상지역 판단, 일시적 2주택 3년 요건, 실제 계산 예시까지 정리합니다.
흔한 오해 2가지부터 — “중과 풀렸다”와 “조정지역은 강남뿐”
현행 기준으로 보면 둘 다 틀린 정보입니다.
첫째, 2022년 말 정부가 발표한 취득세 중과 완화안(2주택 중과 폐지·3주택 8%→4%)을 근거로 “중과가 없어졌다”는 글이 아직 검색 상위에 남아 있습니다. 그 개정안은 국회를 통과하지 못하고 폐기됐고, 2026년 현재도 8%·12% 중과가 그대로 적용됩니다.
둘째, “조정대상지역은 강남 3구와 용산뿐”이라는 안내는 2025년 10·15 대책 이전 이야기입니다. 지금은 그때보다 훨씬 넓고, 올해 7월에도 새로 늘었습니다.
2026년 취득세 중과세율
| 취득 후 세대 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
기본세율은 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 (취득가액×2/3억−3)%, 9억 초과 3%입니다. 농어촌특별세·지방교육세까지 합치면 8% 구간의 실부담은 8.4%(전용 85㎡ 이하)~9.0%(초과), 12% 구간은 12.4%~13.4%입니다.
조정대상지역 — 취득일 기준, 지정 효력일까지 확인
신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 “언제 기준으로 조정대상지역이냐”입니다. 계약일이 아니라 **취득일(통상 잔금일)**에 그 지역이 지정돼 있는지로 판단합니다. 지정 효력일에 따라 같은 아파트라도 세율이 갈리므로, 목록은 시점을 나눠서 봐야 정확합니다.
| 지정 효력일 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 2025-10-16 | 서울 25개 구 전역 / 경기: 과천·광명·의왕·하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지 |
| 2026-07-01 | 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 (신규 추가) |
예를 들어 동탄 아파트를 2026년 6월에 잔금 치렀다면 취득 시점엔 비조정이라 2주택도 기본세율이지만, 7월 1일 이후 잔금이면 조정대상지역 취득이라 8% 구간입니다. 다만 지정 효력일 전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙하면 종전 세율을 적용하는 경과조치가 있습니다.
- 조정 2주택 8%(일시적 2주택은 1~3%) / 조정 3주택 12% / 비조정 3주택 8%
- 조정대상지역 = 서울 전역+경기 12곳(25.10.16.) + 동탄구·기흥구·구리(26.7.1. 추가)
- 판단 기준일 = 취득일(잔금일). 지정 전 계약+계약금 증빙 시 종전 세율
- 일시적 2주택 = 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 처분
- 신고·납부 = 취득일부터 60일 이내
일시적 2주택 — 3년 안에 팔면 기본세율
이사·학업·취업 등으로 새 집을 먼저 사는 경우, 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분하면 8%가 아니라 기본세율로 신고합니다. 2023년 1월 시행령 개정으로 처분기한이 지역 조합과 무관하게 3년으로 통일됐습니다 — “조정지역끼리는 2년”이라는 안내도 옛 기준입니다.
기한을 넘기면 기본세율과 8%의 차액에 가산세를 더해 추징됩니다. 처분이 3년을 넘길 것 같으면 처음부터 중과 기준으로 자금 계획을 잡는 편이 안전합니다.
실제 계산 예시로 보면 — 서울 6억 아파트 두 번째 취득
전용 84㎡, 매매가 6억 원 기준입니다.
| 상황 | 세율(지방교육세 포함) | 납부액 |
|---|---|---|
| 무주택자 첫 취득 | 1.1% | 660만 원 |
| 1주택자 추가 취득(보유 목적) | 8.4% | 5,040만 원 |
| 1주택자 이사(일시적 2주택) | 1.1% | 660만 원 (3년 내 처분 조건) |
같은 집인데 4,380만 원 차이입니다. 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없고, 초과 시 중과 구간에 0.6~1.0%가 더 붙습니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 주택 수에 들어가나요? 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 분양 아파트의 세율은 잔금일이 아니라 분양권 취득 시점의 주택 수로 판정합니다.
Q. 공시가격 낮은 지방 주택도 중과되나요? 수도권은 공시가 1억 원 이하, 비수도권은 2억 원 이하(2025년 1월 2일 취득분부터 완화)면 중과에서 제외되고 주택 수에서도 빠집니다. 정비구역 소재 주택은 예외이니 소재지를 확인하세요.
Q. 부부가 각각 1채씩 가지면 1주택인가요? 아닙니다. 취득세 중과는 개인이 아니라 1세대 기준으로 합산합니다. 같은 세대인 부부가 각 1채면 2주택입니다.
Q. 조정대상지역 지정 전에 계약했는데 잔금이 지정 후라면? 지정 효력일 전에 계약하고 계약금 지급을 증빙하면 지정 전 취득으로 보아 종전 세율이 적용됩니다. 계약서와 이체 내역을 보관하세요.
근거 자료
- 국가법령정보센터, 지방세법 제13조의2(주택 취득 중과)·제20조(신고·납부)
- 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)
- 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.) — 국토교통부 보도자료
- 국토교통부 주거정책심의위원회, 조정대상지역 추가 지정(화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시, 2026.7.1. 효력)
- 행정안전부, 지방 저가주택 취득세 중과 기준 완화(공시가 1억→2억 원)
자주 묻는 질문
2주택 취득세는 몇 퍼센트인가요?
조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%, 세 번째부터는 12%가 적용됩니다(2026년 기준). 비조정대상지역은 2주택까지 기본세율 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다.
조정대상지역 여부는 계약일과 잔금일 중 언제 기준인가요?
계약일이 아니라 취득일(통상 잔금일)에 그 지역이 지정돼 있는지로 판단합니다. 다만 지정 효력일 전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙하면 종전 세율을 적용하는 경과조치가 있습니다.
이사 때문에 잠시 2주택이 되면 8% 중과를 피할 수 있나요?
신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 8%가 아닌 기본세율(1~3%)로 신고합니다. 기한을 넘기면 세율 차액에 가산세를 더해 추징됩니다.
부부가 각각 1채씩 가지면 1주택인가요?
아닙니다. 취득세 중과는 개인이 아니라 1세대 기준으로 주택 수를 합산합니다. 같은 세대인 부부가 각 1채씩 보유하면 2주택으로 판정됩니다.
이 글은 2026년 7월 7일 현재 지방세법 제13조의2·제20조, 지방세법 시행령 제28조의5, 관계부처 합동 주택시장 안정화 대책(2025.10.15.), 국토교통부 조정대상지역 지정 현황(2026.7.1. 추가 지정 포함)을 기준으로 작성했습니다. 세율과 지역 지정은 수시로 변경되므로 실제 신고 전 위택스 또는 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인하세요. 이 글은 신고·납부 또는 법률·세무 자문을 대체하지 않는 일반 정보입니다.