2026 종합부동산세 계산법 — 12억·9억 공제와 세율, 재산세 중복공제

종합부동산세는 보유 주택 공시가격 합계가 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원을 넘으면 냅니다. 초과분에 **공정시장가액비율 60%**를 곱한 과세표준에 0.5~2.7%(3주택 이상은 최대 5.0%) 세율을 매기고, 이미 낸 재산세 중복분과 1세대 1주택 세액공제를 뺀 금액이 실제 종부세입니다. 공제 기준부터 계산 순서, 재산세 중복공제까지 2026년 기준으로 정리합니다.

누가 얼마부터 내나 — 기본공제

종합부동산세는 개인이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 매기는 국세입니다. 합산액에서 먼저 기본공제를 빼는데, 1세대 1주택자인지에 따라 공제액이 다릅니다.

구분	기본공제
1세대 1주택자 (단독명의)	12억원
1세대 1주택자가 아닌 개인 (2주택 이상 등)	9억원

즉 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원을 넘는 부분부터, 그 외에는 9억원 초과분부터 과세 대상입니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제하거나, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억원 공제와 세액공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

계산 순서 — 공제부터 농특세까지

현행 기준으로 보면 계산은 다음 순서로 진행됩니다.

1. 공시가격 합계 − 기본공제(12억/9억)
2. × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
3. 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
4. − 재산세 중복분 공제
5. (1세대 1주택) − 고령자·장기보유 세액공제
6. • 농어촌특별세(종부세의 20%)

여기서 60%는 종부세용 공정시장가액비율로, 재산세의 비율(주택 60%, 1세대 1주택 특례 43~45%)과는 다른 값입니다. 종부세 계산에는 60%를 씁니다. 이 비율은 시행령 개정으로 조정할 수 있는 값이라, 인상되면 세액이 크게 바뀝니다.

주택분 세율 (2026년)

과세표준	일반 (2주택 이하)	중과 (3주택 이상)
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억 초과 ~ 6억	0.7% − 60만	0.7% − 60만
6억 초과 ~ 12억	1.0% − 240만	1.0% − 240만
12억 초과 ~ 25억	1.3% − 600만	2.0% − 1,440만
25억 초과 ~ 50억	1.5% − 1,100만	3.0% − 3,940만
50억 초과 ~ 94억	2.0% − 3,600만	4.0% − 8,940만
94억원 초과	2.7% − 1억180만	5.0% − 1억8,340만

«−금액»은 누진공제입니다. 일반세율과 중과세율은 과세표준 12억원까지는 완전히 같고(0.5·0.7·1.0%), 12억을 넘는 구간부터 갈립니다. “3주택인데 중과가 왜 없냐”는 경우는 대개 과세표준이 12억 이하라 차이가 나지 않는 것입니다.

재산세 중복공제 — 계산기가 자주 틀리는 부분

같은 주택에 재산세와 종합부동산세가 겹쳐 부과되므로, 종부세 과세표준에 이미 매겨진 재산세 상당액을 산출세액에서 뺍니다. 실제 계산 예시로 보면, 공시가격 15억원 1주택의 과세표준 1.8억원에 대해 약 32만원의 재산세가 종부세에서 공제됩니다.

이 단계를 생략하면 종부세가 실제보다 크게 표시됩니다. 시중 간이계산기·블로그 중 재산세 공제를 빼먹고 산출세액을 그대로 종부세로 보여주는 경우가 있으니, 결과가 유독 크게 나온다면 이 공제가 반영됐는지 확인하세요.

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1세대 1주택 세액공제 (최대 80%)

1세대 1주택 단독명의자는 보유자의 연령과 보유기간에 따라 산출세액에서 추가로 공제받습니다.

고령자 공제	공제율	장기보유 공제	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

두 공제는 합산하되 합계 80%가 한도입니다. 예를 들어 70세(40%)이면서 15년 보유(50%)라면 90%가 아니라 80%만 적용됩니다. 재산세 중복공제를 뺀 뒤의 산출세액에 이 공제율을 곱합니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

• 다주택 세부담상한 300%는 폐지됐습니다. 2023년부터 주택 수와 무관하게 150% 단일이고, 조정대상지역 2주택 중과도 없어졌습니다. 아직 옛 300% 상한을 안내하는 자료가 많습니다.
• 상속·지분·지방 저가주택은 “세금 면제”가 아닙니다. 요건을 충족하고 특례를 신청하면 세율 적용 주택 수 판정에서 제외될 수 있지만(모든 상속·지분주택이 자동 제외되는 것은 아니며 기간·지분율·공시가격 요건이 있습니다), 합산배제 대상이 아닌 한 공시가격은 과세표준에 그대로 포함돼 종부세가 나옵니다.
• 2026년 공정시장가액비율은 현재 시행령 기준 60%입니다. 80%로 올린다는 이야기가 나왔지만 아직 시행령 개정으로 확정되지 않았습니다.

계산 예시 (1세대 1주택·단독명의)

공시가격 합계	과세표준	산출세액	재산세 공제	종부세	농특세	총 납부세액
13억	6,000만	30만	10.8만	19.2만	3.8만	약 23만원
15억	1.8억	90만	32.4만	57.6만	11.5만	약 69만원
20억	4.8억	276만	86.4만	189.6만	37.9만	약 228만원

세액공제(고령자·장기보유)나 세부담상한이 적용되면 실제 세액은 더 낮아집니다. 내 공시가격·조건으로 바로 계산하려면 아래 계산기를 쓰세요.

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근거 자료

• 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 — 공제·세율·세부담상한
• 종합부동산세법·시행령 (법령정보센터) — 기본공제(제8조)·세율(제9조)·재산세 공제(시행령 제4조의2)
• 홈택스 종합부동산세 간이세액계산 — 공식 모의계산

기준 시점: 2026년. 공정시장가액비율(60%)은 시행령으로 조정될 수 있으니 이용 시점에 재확인하세요.