2026 양도소득세 계산법 — 양도차익·장기보유특별공제·세율과 1세대 1주택 비과세 12억
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양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 6~45% 세율을 매깁니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세, 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 9일 유예가 끝나 부활했습니다. 계산 5단계와 세율표, 장기보유특별공제, 비과세, 중과까지 정리합니다. (2026년 기준)
- 과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원(사람·연 1회)
- 세율 6~45% 누진 · 여기에 지방소득세 10% 별도
- 보유 1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년 이상 기본세율(주택·입주권)
- 1세대 1주택 12억 이하 비과세(2년 보유, 조정지역 취득분은 2년 거주)
- 🔴 조정지역 다주택 중과 2026.5.10 부활 — 2주택 +20%p·3주택 +30%p, 장특공 배제
양도세는 어떻게 계산되나 — 5단계
양도소득세는 판 가격에서 산 가격을 뺀 차익에 바로 세율을 매기지 않습니다. 공제를 두 번 거친 뒤 세율을 곱합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개보수·법무비·자본적지출 등)
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- ＋ 지방소득세 = 산출세액의 10%(별도 고지)
양도세 기본세율 (2026년, 보유 2년 이상)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
얼마나 보유했나 — 보유기간별 세율
2년 넘게 보유했으면 위 기본세율이지만, 짧게 사고팔면 훨씬 높은 단기세율이 붙습니다.
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 분양권 | 그 외 부동산 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 ~ 2년 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) | 60% | 기본세율 |
단기 매도는 세율이 60~70%라, 실제 손에 쥐는 차익이 크게 줄어듭니다. 실제 계산 예시로 보면 같은 차익이라도 2년을 채웠는지에 따라 세액이 두 배 이상 차이 납니다.
장기보유특별공제 — 오래 가질수록 깎아준다
3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 먼저 빼줍니다. 대상에 따라 두 가지 공제율이 있습니다.
| 보유기간 | 일반 부동산 | 1세대 1주택(2년 이상 거주) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 24%(보유12%+거주12%) |
| 5년 | 10% | 40% |
| 10년 | 20% | 80% |
| 15년 이상 | 30%(한도) | 80%(한도) |
- 일반: 3년 6%에서 매년 2%씩, 15년 30%가 한도입니다.
- 1세대 1주택: 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 **최대 80%**입니다. 단 2년 이상 거주해야 이 특례를 받고, 그렇지 않으면 일반공제율이 적용됩니다. 위 표는 보유·거주 기간이 같다고 가정한 값이고, 둘이 다르면 각각 계산해 더합니다. 예를 들어 10년 보유·2년 거주면 보유 40% + 거주 8% = **48%**입니다.
1세대 1주택 비과세 — 12억까지
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주)하고 팔면, 양도가액 12억원까지는 비과세입니다.
현행 기준으로 보면, 12억원을 넘는 고가주택도 전체가 과세되는 게 아닙니다. 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
과세 대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)까지 적용되므로, 오래 보유·거주한 고가주택은 실제 세액이 많이 낮아집니다.
🔴 다주택 중과 — 2026년 5월 유예 종료
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2022년 5월부터 4년간 **한시 배제(유예)**됐지만, 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 정부는 2026년 2월 “유예 연장은 없다”고 재확인했습니다.
| 시점 | 조정대상지역 다주택 양도 |
|---|---|
| ~2026.5.9 (유예) | 중과 배제 — 기본세율 + 장특공 적용 |
| 2026.5.10~ (현행) | 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p, 장특공 배제 |
- 옛 안내(2025년까지)는 “중과 유예”라고 돼 있지만, 지금은 부활했습니다. 오래된 글을 보고 유예 상태로 오해하지 마세요.
- 보완책: 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정지역은 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약일부터 4개월 내 양도(잔금)하면 중과를 배제합니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역은 이 기간이 6개월입니다.
- 토지거래허가 대상 주택은 별도 특례가 있어, 5월 9일까지 허가 신청을 마치면 이후 양도 기한이 더 깁니다(기존 지역 9월 9일·신규 지정 지역 11월 9일).
계산 예시 (일반세율·1주택 아님, 조정지역 아님)
양도가액 7억, 취득가액 4억, 필요경비 0, 보유 10년(일반 부동산)으로 계산해 보겠습니다.
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 (7억 − 4억) | 3억원 |
| − 장기보유특별공제(10년 20%) | −6,000만원 |
| 양도소득금액 | 2.4억원 |
| − 기본공제 | −250만원 |
| 과세표준 | 2억 3,750만원 |
| 산출세액 (38% − 1,994만 누진공제) | 약 7,031만원 |
| ＋ 지방소득세 10% | 약 703만원 |
| 총 부담 | 약 7,734만원 |
보유기간·주택 수·조정지역 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다. 내 조건으로 바로 계산하려면 아래 계산기를 쓰세요.
자주 틀리는 것 — 오해 교정
- 양도세에는 지방소득세 10%가 따로 붙습니다. 산출세액만 계산하고 끝내면 실제 부담을 10% 낮게 잡게 됩니다.
- 기본공제 250만원은 집마다가 아니라 사람·연 1회입니다. 같은 해에 두 건을 팔면 250만원만 빠집니다.
- 다주택 중과는 2026년 5월 부활했습니다. 유예 기간(2022~2026.5.9)에 쓰인 글이 많아, 아직 “중과 없음”으로 안내하는 경우가 있습니다.
- 1세대 1주택도 12억 초과분은 과세됩니다. “1주택이면 무조건 비과세”는 12억 이하일 때만 맞습니다.
함께 보면 좋은 글
- 양도소득세 계산기 — 양도·취득가액과 보유기간을 넣으면 세액 자동 계산
- 취득세 계산기 — 집 살 때 내는 세금
- 종합부동산세 계산법 — 보유 중 매년 내는 세금
- 재산세 계산법 — 보유세 기본
근거 자료
- 국세청 양도소득세 세율·장기보유특별공제율 — 세율표·장특공률·비과세 요건
- 소득세법·시행령 (국가법령정보센터) — 양도소득(제94조)·장기보유특별공제(제95조)·세율(제104조)·1세대1주택 비과세(시행령 제154조)
- 홈택스 양도소득세 모의계산 — 공식 세액 계산
기준 시점: 2026년 7월. 다주택 중과 유예는 2026-05-09 종료(2026-05-10 부활)됐으니, 조정대상지역·계약일 기준 적용 여부는 이용 시점에 재확인하세요.
자주 묻는 질문
1세대 1주택인데 양도세가 정말 안 나오나요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주)했다면 비과세입니다. 12억원을 넘으면 전체가 아니라 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되고, 그마저 장기보유특별공제 최대 80%를 받습니다.
양도세 기본공제 250만원은 집마다 받나요?
부동산 양도는 사람 기준으로 1년에 250만원 한 번입니다. 같은 해에 부동산을 두 건 팔아도 250만원만 공제되고, 해를 나눠 팔면 각각 250만원을 받습니다. 주식 등 다른 자산군은 별도로 250만원을 공제받습니다.
장기보유특별공제는 몇 년부터 받나요?
3년 이상 보유해야 시작됩니다. 일반 부동산은 3년 6%부터 매년 2%씩 늘어 15년에 30%가 한도입니다. 1세대 1주택(2년 이상 거주)은 보유·거주 각각 연 4%로 계산해 합산하며 최대 80%까지 공제됩니다.
조정대상지역 다주택 중과는 지금 적용되나요?
네. 2022년 5월부터 4년간 이어진 중과 배제(유예)가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율＋20%포인트, 3주택 이상은 ＋30%포인트가 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 5월 9일까지 계약한 건은 계약일 기준 보완책이 적용됩니다.
소득세법 제94~104조(양도소득 과세표준·세율), 제95조(장기보유특별공제), 제89조·시행령 제154조(1세대 1주택 비과세), 국세청 양도소득세 세율·장기보유특별공제율 안내를 2026-07-16 기준으로 확인해 작성했습니다. 조정대상지역 다주택 중과 유예가 2026-05-09 종료(2026-05-10 중과 부활)된 사실과 계약일 기준 보완책은 기획재정부·행정안전부 발표로 확인했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.