2026 주택 재산세 계산법 — 1세대 1주택 특례 43~45%, 세율표와 도시지역분·지방교육세

주택 재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 구한 뒤, 0.1~0.4% 세율을 매기고 **도시지역분 0.14%**와 **지방교육세 20%**를 더해 정해집니다. 공정시장가액비율은 다주택 60%, **1세대 1주택은 43~45%**로 낮습니다. 과세기준일은 6월 1일, 주택분은 7월·9월에 절반씩 냅니다. 2026년 세율표와 1주택 특례, 계산 예시까지 정리합니다. (2026년 기준)

누가·언제 내나 — 과세기준일 6월 1일

재산세는 6월 1일 기준으로 주택·건축물·토지를 보유한 사람에게 지자체가 매기는 지방세입니다. 이 하루가 기준이라, 6월 1일에 소유하고 있었다면 6월 2일에 팔아도 그 해 재산세는 매도인이 전부 냅니다. 반대로 6월 2일에 샀다면 그 해는 안 냅니다. 집을 사고팔 때 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 어디에 두느냐가 그 해 재산세를 가릅니다.

주택분 재산세는 두 번에 나눠 냅니다.

구분	납부 기간
1기분 (주택의 1/2)	7월 16일 ~ 7월 31일
2기분 (주택의 1/2)	9월 16일 ~ 9월 30일
연세액 20만원 이하	7월에 전액 일괄 고지 (지자체 조례에 따름)

계산 순서 — 과세표준에서 고지액까지

현행 기준으로 보면 주택 재산세는 다음 순서로 정해집니다.

1. 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준
2. 과세표준 × 세율 = 재산세 본세
3. • 도시지역분(과세표준 × 0.14%)
4. • 지방교육세(본세 × 20%)
5. • 지역자원시설세(소방분, 건축물 기준 별도)

여기서 공정시장가액비율은 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일부만 과세표준에 반영하는 비율입니다. 주택은 다주택·법인이 60%, 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43~45%로 더 낮습니다. 이 비율은 시행령으로 조정할 수 있는 값이라, 이용 시점에 재확인하는 게 좋습니다.

주택 표준세율 (2026년)

과세표준	재산세 본세
6,000만원 이하	과세표준 × 0.1%
6,000만원 ~ 1.5억원	6만원 + (6,000만원 초과분 × 0.15%)
1.5억원 ~ 3억원	19.5만원 + (1.5억원 초과분 × 0.25%)
3억원 초과	57만원 + (3억원 초과분 × 0.4%)

1세대 1주택 특례 — 두 겹의 감면

6월 1일 기준 세대원 전체가 주택 한 채만 보유하면, 공정시장가액비율과 세율 두 가지가 함께 낮아집니다. 따로 신청할 필요 없이 지자체가 자동 적용합니다.

① 공정시장가액비율(공시가격 구간별)

공시가격	1주택 특례비율	(다주택은)
3억원 이하	43%	60%
3억원 ~ 6억원	44%	60%
6억원 초과	45%	60%

② 특례세율(공시가격 9억원 이하) — 표준세율에서 구간마다 0.05%p 낮춘 세율이 적용됩니다.

과세표준	1주택 특례세율
6,000만원 이하	과세표준 × 0.05%
6,000만원 ~ 1.5억원	3만원 + (6,000만원 초과분 × 0.1%)
1.5억원 ~ 3억원	12만원 + (1.5억원 초과분 × 0.2%)
3억원 초과	42만원 + (3억원 초과분 × 0.35%)

계산 예시 — 1주택과 다주택의 차이

실제 계산 예시로 보면, 같은 공시가격 5억원 주택이라도 1세대 1주택 특례 여부에 따라 재산세가 크게 갈립니다. (지역자원시설세 제외, 도시지역 가정)

항목	1세대 1주택 (특례)	다주택 (일반)
공정시장가액비율	44%	60%
과세표준	2억 2,000만원	3억원
재산세 본세	26만원	57만원
도시지역분(0.14%)	30.8만원	42만원
지방교육세(20%)	5.2만원	11.4만원
합계	약 62만원	약 110.4만원

공시가격은 같아도 1주택 특례가 붙으면 절반 수준으로 줄어듭니다. 내 공시가격·주택 수·면적으로 바로 계산하려면 아래 계산기를 쓰세요.

재산세 계산기로 내 예상 세액 확인하기 →

갑자기 오르지 않게 — 과세표준상한제(전년 대비 5%)

공시가격이 크게 뛰어도 주택 재산세가 한 번에 급등하지는 않습니다. 2024년부터 주택에는 과세표준상한제가 적용됩니다. 과세표준을 정할 때 다음 둘 중 낮은 금액을 씁니다.

1. 올해 과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율)
2. 지난해 과세표준 상당액에 5%(과세표준상한율)를 더한 금액

즉 공시가격이 20% 올라도 과세표준은 전년 대비 5%를 넘게 오르지 못합니다. 세액이 아니라 과세표준 자체의 증가폭을 묶는 방식이라, 공시가 급등기에도 세 부담이 완만하게 오릅니다. (토지·건축물은 종전의 세부담상한제가 유지됩니다.)

자주 틀리는 것 — 오해 교정

• 재산세와 종합부동산세는 다른 세금입니다. 재산세는 모든 주택에 지자체가 매기는 지방세이고, 종부세는 공시가격 합계가 일정액(1주택 12억·그 외 9억)을 넘을 때 국세청이 더 매기는 국세입니다. 재산세를 냈다고 종부세가 없어지는 게 아니라, 종부세에서 재산세 상당액을 공제해 이중과세를 조정합니다.
• 세율만 곱한 금액이 고지액이 아닙니다. 도시지역분(0.14%)·지방교육세(20%)·지역자원시설세가 함께 붙어, 본세보다 30% 안팎 높게 나옵니다. 결과가 세율 계산보다 크다고 잘못 부과된 게 아닙니다.
• 1주택 특례 공정시장가액비율은 2026년에도 43~45%로 유지됩니다. 한시 특례가 종료된다는 이야기가 있었지만, 행정안전부는 1주택자 부담 완화를 위해 올해도 43~45%를 이어간다고 밝혔습니다.
• 주택 세부담상한(105·110·130%)은 옛 방식입니다. 2024년부터 주택은 과세표준상한제(전년 대비 5%)로 전환됐습니다. 아직 세부담상한 표를 그대로 안내하는 자료가 많으니 주의하세요.

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근거 자료

• 지방세법·시행령 (국가법령정보센터) — 과세표준(제110조)·세율(제111조)·1주택 특례세율(제111조의2)·도시지역분(제112조)·지방교육세(제146조)
• 위택스 지방세 미리계산 — 재산세 공식 모의계산
• 서울시 ETAX 지방세 세율 안내 — 주택 재산세 표준세율표

기준 시점: 2026년. 공정시장가액비율(1주택 43~45%)은 시행령으로 조정될 수 있으니 이용 시점에 재확인하세요.