2026 증여 후 양도세 이월과세 — 10년 안에 팔면 취득가액이 증여자 기준으로 바뀝니다

배우자나 부모·자녀 등 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 양도세 취득가액이 증여받은 평가액이 아니라 증여자의 취득가액으로 바뀝니다(이월과세, 소득세법 제97조의2). 2023년 1월 1일 이후 증여받은 분은 10년, 2022년 12월 31일 이전 증여분은 5년입니다. 기간을 세는 기준일, 이월과세가 비껴가는 경우, 그 밖의 특수관계인에게 적용되는 다른 규정까지 정리합니다. (2026년 기준)

이월과세는 취득가액을 갈아끼운다

증여를 받으면 증여일의 세법상 평가액이 새 취득가액이 되는 것이 원칙입니다. 평가액 6억원인 집을 증여받았다면 6억원에 산 것으로 보는 셈입니다. 그 집을 곧바로 팔면 양도차익이 거의 남지 않아 양도세도 거의 나오지 않습니다.

소득세법 제97조의2는 이 경로에 제한을 둡니다. 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 자산을 일정 기간 안에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여한 사람이 그 자산을 취득할 당시의 가액(소득세법 제97조 제1항 제1호의 세법상 취득가액)으로 봅니다. 증여로 새로 매겨진 취득가액 대신 증여자의 취득가액을 적용하는 구조입니다.

되돌아오는 것은 취득가액만이 아닙니다. 증여자가 그 자산에 지출한 자본적지출액도 함께 승계되어 필요경비에 들어갑니다(같은 조 제1항 제2호). 증여자가 발코니 확장이나 새시 공사를 했다면 그 지출도 수증자의 필요경비로 계산합니다. 반면 팔 때 든 양도비(중개보수 등)는 승계 대상이 아니라, 수증자가 실제로 부담한 금액을 별도로 공제합니다.

같이 바뀌는 것이 하나 더 있습니다. 장기보유특별공제를 계산할 때의 보유기간도 증여자가 그 자산을 취득한 날부터 셉니다(소득세법 제95조). 세 부담이 늘기만 하는 것은 아니어서, 증여자가 오래 보유한 집이라면 장기보유특별공제 쪽에서는 유리하게 작용합니다.

대상 자산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권입니다. 여기에 주식 등이 더해졌는데, 주식은 기간이 다릅니다. 부동산은 10년이지만 주식 등은 1년이며, 2025년 1월 1일 이후 증여받은 분부터 적용됩니다.

기간 기준일은 증여받은 날 — 10년과 5년의 갈림길

기간의 기준일은 증여받은 날입니다. 양도일에서 거꾸로 세어 그 기간 안에 증여가 있었는지를 봅니다. 이때 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따릅니다(소득세법 제97조의2 제3항). 경계에 걸리는 시점이라면 등기부등본의 소유권 이전 날짜를 확인하는 것이 정확합니다.

증여받은 시점	이월과세 기간	비고
2022년 12월 31일 이전	5년	개정 전 기준
2023년 1월 1일 이후	10년	현행
주식 등 (2025년 1월 1일 이후 증여분)	1년	부동산과 별도

인터넷에 남아 있는 “5년만 버티면 된다”는 설명은 2022년까지 증여받은 자산에만 맞는 이야기입니다. 지금 증여를 계획하는 경우라면 시계는 10년입니다. 신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 바로 이 기준일인데, 양도한 날이 아니라 증여받은 날이 어느 쪽에 걸리는지를 먼저 확인해야 계산 방향이 정해집니다.

계산 예시 — 3년 뒤에 팔았을 때와 10년이 지난 뒤에 팔았을 때

아버지가 2억원에 산 아파트를 성년 자녀에게 증여했고, 증여일의 세법상 평가액은 6억원이었다고 하겠습니다. 자녀가 이 집을 나중에 7억원에 팔았을 때 양도차익이 어떻게 갈리는지만 단순 비교합니다. (증여재산공제 5,000만원을 적용한 증여세 산출세액 1억 500만원, 그 밖의 필요경비·장기보유특별공제·기본공제는 없다고 가정합니다.)

항목	증여 3년 뒤 양도 (이월과세 적용)	양도일부터 소급 10년을 초과한 뒤 양도 (미적용)
양도가액	7억원	7억원
취득가액	2억원(아버지의 세법상 취득가액)	6억원(증여일 세법상 평가액)
필요경비에 더하는 증여세 상당액	1억 500만원	해당 없음
양도차익	3억 9,500만원	1억원

필요경비에 더하는 증여세 상당액은 실제로 낸 세금이 아니라 증여세 산출세액을 기준으로 안분한 금액입니다(소득세법 시행령 제163조의2 제2항). 신고세액공제로 실제 납부액이 줄어들어도 이 금액은 산출세액 기준으로 계산합니다.

같은 집, 같은 매도가인데 양도차익이 4배 가까이 벌어집니다. 증여세 상당액을 빼주더라도 증여로 올려둔 4억원의 취득가액이 사라지는 효과가 훨씬 큽니다. 위 표는 양도차익 단순 비교이고, 실제 세액은 주택 수·보유기간·거주요건·장기보유특별공제·중과 여부에 따라 달라집니다. 정리하면 증여 자체보다 증여 후 언제 파는가가 과세 대상 양도차익을 좌우합니다.

양도소득세 계산기에 취득가액을 바꿔 넣어 비교해보기 →

계산기는 입력한 취득가액을 기준으로 일반적인 양도세 흐름을 계산합니다. 이월과세가 걸리는 경우라면 증여 당시 시가가 아니라 증여자의 취득가액을 넣어 비교하고, 증여세 상당액·증여자의 자본적지출은 별도로 반영해야 합니다.

이월과세가 비껴가는 경우 — 배제 사유

기간 안에 팔았다고 해서 언제나 적용되는 것은 아닙니다. 소득세법 제97조의2 제2항은 세 가지를 배제 사유로 정합니다.

1. 수용 — 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 자산이 공익사업을 위해 협의매수·수용된 경우입니다.
2. 1세대 1주택 양도에 해당하게 되는 경우 — 이월과세를 적용해 계산하면 그 양도가 소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택 양도에 해당하게 되는 경우입니다. 이월과세로 취득일이 증여자 기준으로 당겨져 보유요건을 충족하게 되는 경우 등입니다. 거주요건은 보유기간 승계와 별개로 판단하며, 동일세대 여부 같은 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 다만 여기 해당한다고 세금이 전부 없어지는 것은 아닙니다. 양도가액 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 여전히 과세됩니다.
3. 세금이 더 적어지는 경우 — 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 배제합니다. 납세자에게 유리해지는 방향으로는 작동하지 않습니다.

여기에 증여자의 사망이 관련된 기준이 별도로 있습니다. 배우자는 양도 당시 이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우에도 이월과세가 적용되지만, 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우는 제외됩니다. 직계존비속은 종전에 이 예외가 없었는데, 2026년 1월 1일 시행된 개정 조문은 직계존비속도 “양도 당시 사망한 경우는 제외한다”고 명시합니다(법률 제21221호). 부모가 돌아가신 뒤에 증여받은 집을 파는 경우의 판단이 바뀐 대목입니다.

그 밖의 특수관계인(예: 형제자매)은 다른 규정 — 부당행위계산부인

배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인, 예를 들어 형제자매에게 증여한 뒤 그 사람이 그 자산을 다시 제3자에게 파는 경우는 이월과세가 아니라 부당행위계산부인(소득세법 제101조 제2항)이 적용됩니다. 특수관계인의 범위는 국세기본법 시행령이 정한 친족·경제적 연관 관계 등을 따르므로, 모든 친척이 자동으로 대상이 되는 것은 아닙니다. 취지는 이월과세와 같고 작동 방식이 다릅니다.

구분	이월과세 (제97조의2)	부당행위계산부인 (제101조 제2항)
증여자 범위	배우자·직계존비속	그 밖의 특수관계인(예: 형제자매)
기간	10년 (주식 등 1년)	증여일부터 10년
누가 양도세를 내나	증여받은 사람	증여한 사람(직접 양도한 것으로 봄)
증여세 처리	증여세 상당액을 필요경비에 산입	그 자산에 대해 부과하지 않음
적용 조건	기간 내 양도 (위 배제 사유 제외)	수증자가 기간 내 제3자에게 다시 양도 + 수증자의 증여세+양도세 합계가 증여자가 직접 팔았을 때 세액보다 적을 때만
예외	수용·비과세·세액 비교	양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우

핵심 차이는 두 칸입니다. 이월과세는 취득가액만 바꾸고 세금은 증여받은 사람이 내지만, 부당행위계산부인은 그 양도를 증여자가 직접 한 것으로 보고 증여자에게 양도세를 매깁니다. 대신 그 자산에 대한 증여세는 부과하지 않아 이중과세를 피합니다. 그리고 부당행위계산부인은 세액을 비교해 우회가 실제로 이득이 됐을 때만 발동합니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

“5년만 지나면 된다” — 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산에만 맞습니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년입니다. 검색으로 만나는 오래된 글에 5년으로 남아 있는 경우가 많습니다.

“증여한 부모가 돌아가시면 무조건 이월과세” — 2026년 1월 1일 시행 개정으로 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우는 제외됩니다. 종전 설명과 갈리는 부분입니다.

“이월과세가 걸리면 낸 증여세는 그냥 손해” — 증여세 상당액이 산출세액 기준으로 안분되어 필요경비에 산입됩니다. 다만 취득가액이 증여자 기준으로 되돌려지는 효과가 더 크기 때문에 세 부담은 대체로 늘어납니다.

“주식도 10년 기다려야 한다” — 주식 등은 1년입니다(2025년 1월 1일 이후 증여분). 부동산 기준을 그대로 대입하면 반대로 손해를 봅니다.

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근거 자료

• 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) — 국가법령정보센터
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 국가법령정보센터
• 소득세법 시행령 제163조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) — 국가법령정보센터
• 국세청 양도소득세 세율 안내

기준 시점: 2026년 7월.