2026 부담부증여 — 채무는 양도세, 나머지는 증여세로 갈리는 계산법과 함정

부담부증여는 집을 물려주면서 전세보증금·주택담보대출 같은 빚을 함께 넘기는 증여입니다. 넘긴 채무만큼은 유상으로 ‘판 것’으로 봐서 증여자에게 양도소득세가, 채무를 뺀 나머지에만 수증자에게 증여세가 붙습니다. 빚만 얹으면 절세라는 통념과 달리 두 세금을 함께 계산해야 하고, 부모·자식 사이에는 채무를 안 넘긴 것으로 추정하는 함정도 있습니다. 계산 구조와 유·불리 판단을 2026년 기준으로 정리합니다.

부담부증여란 — 빚을 함께 넘기는 증여

부담부(負擔附)증여는 재산을 무상으로 주면서 그 재산에 딸린 채무까지 받는 사람(수증자)이 떠안는 증여입니다. 전세보증금이 낀 아파트를 자녀에게 넘기면서 “이 집 보증금은 네가 책임져라” 하는 경우가 대표적입니다.

세법은 이 거래를 두 조각으로 쪼갭니다. 채무를 뺀 순수한 증여분은 공짜로 받은 것이니 증여, 넘긴 채무만큼은 그 빚을 갚아주는 대가를 받고 판 것이니 유상 양도로 봅니다. 그래서 세금도 증여세와 양도소득세로 나뉘어 각각 다른 사람에게 부과됩니다.

증여세는 ‘채무를 뺀 나머지’에만 붙는다

상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 금액으로 정합니다. 시가 6억원 집에 전세보증금 3억원이 껴 있고 그 보증금을 자녀가 떠안으면, 증여세가 매겨지는 출발점은 3억원입니다.

여기서 다시 관계별 증여재산공제를 뺍니다. 성년 자녀는 10년간 5,000만원, 배우자는 6억원이 공제 한도입니다. 넘긴 채무가 클수록 증여세 과세가액이 작아지므로 증여세가 줄어드는 것은 맞습니다. 다만 그 줄어든 만큼이 곧바로 절세는 아닙니다. 채무로 뺀 금액이 아래의 양도소득세로 넘어가기 때문입니다.

채무만큼은 ‘판 것’ — 양도소득세가 따라온다

넘긴 채무는 증여자가 그 금액만큼 집을 유상으로 판 것으로 봅니다. 양도소득세를 매기는 양도차익은 소득세법 시행령 제159조에 따라 다음과 같이 계산합니다.

• 양도가액 = 수증자가 인수한 채무액
• 취득가액 = 증여자의 당초 취득가액 × (채무액 ÷ 증여재산가액)
• 양도차익 = 양도가액 − 취득가액(위 비율로 안분) − 필요경비(같은 비율)

즉 집 전체가 아니라 채무가 차지하는 비율만큼만 양도로 과세합니다. 보유기간·거주기간, 장기보유특별공제, 세율은 모두 물려주는 사람인 증여자를 기준으로 판정합니다.

항목	금액	비고
증여 당시 시가	6억원	증여재산가액
인수 채무(전세보증금)	3억원	채무 비율 50%
증여자 당초 취득가액	4억원	처음 살 때
증여세 과세가액	3억원	6억 − 3억(→ 다시 증여재산공제 차감)
양도가액	3억원	= 채무액
양도 취득가액	2억원	4억 × (3억÷6억)
양도차익	1억원	3억 − 2억

이 양도차익 1억원에 증여자의 보유기간별 세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다. 증여세는 수증자가, 양도세는 증여자가 각각 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다. 일반 부동산 양도의 예정신고 기한(2개월)과 달리 부담부증여는 3개월인 점을 자주 놓칩니다.

부모·자식, 부부 사이엔 ‘채무를 안 넘긴 걸로 추정’ — 최대 함정

가장 흔한 오해가 “빚만 얹으면 무조건 증여세가 준다”는 것입니다. 하지만 상속세 및 증여세법 제47조 제3항은 배우자 간·직계존비속 간 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수했더라도 그 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 가족 사이에 빚을 떠안은 척만 하고 실제로는 증여자가 계속 갚는 방식으로 증여세를 피하는 것을 막기 위한 규정입니다.

추정을 깨려면 그 채무가 객관적으로 인정돼야 합니다. 국가·지방자치단체·금융기관 채무처럼 대출계약서·등기부등본·이자 납부내역으로 입증되면 공제받습니다. 개인 간 전세보증금이라면 임대차계약서와 함께 실제 채무 인수 사실, 수증자의 변제 능력과 변제 사실을 보여 주는 객관적 자료로 입증할 필요가 있습니다. 서류만 갖춰 두고 실제 채무 부담이 수증자에게 이전되지 않았다고 판단되면 채무공제가 부인되어 증여세가 추징될 수 있습니다.

취득세도 둘로 갈린다 — 2026년, 언제 유리하고 언제 불리한가

집을 받는 수증자는 취득세도 두 갈래로 냅니다. 넘겨받은 채무액은 유상으로 산 부분이라 매매와 같은 유상 취득세율(6억원 이하 주택 1%, 6억~9억 구간 누진, 9억 초과 3%)이, 채무를 뺀 순수 증여분은 **무상취득 3.5%**가 적용됩니다. 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받는데 증여자·수증자가 다주택 상황이면 증여분에 12% 중과가 붙을 수 있어 주의해야 합니다.

유·불리는 채무분 양도세와 증여세 절감액을 더해 판단합니다. 증여자의 양도차익이 작거나(오래 보유해 취득가액과 시세 차이가 크지 않음), 증여자가 보유·거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 채무분 양도세 부담이 줄어 부담부증여가 유리한 편입니다. 반대로 양도차익이 크고 증여자가 다주택자면 불리해집니다. 특히 2022년부터 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도에 기본세율 + 20~30%p 중과와 장기보유특별공제 배제가 되살아났습니다. 이 중과는 부담부증여의 채무분 양도세에도 그대로 적용되므로, 조정지역 다주택자의 부담부증여는 예전 계산으로 어림잡으면 안 됩니다.

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근거 자료

• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제47조
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도소득세의 계산)
• 국세청 — 양도소득세·증여세 종합 안내(부담부증여) nts.go.kr

기준 시점: 2026년 7월. 세율·공제·조정대상지역·중과 적용 여부는 개정될 수 있으니 신고 전 국세청·국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하세요.