2026 상속 취득세 — 과세표준은 시가표준액, 1가구 1주택이면 0.8% 특례

상속으로 집을 물려받을 때 취득세는 시가표준액으로 계산합니다. 증여와 달리 시가인정액을 쓰지 않습니다. 세율은 2.8%, 상속 결과 1가구 1주택이 되면 **0.8%**로 내려가고 이때는 농어촌특별세도 붙지 않습니다. 신고기한은 말일부터 6개월입니다. 과세표준·세율·부가세·중과·기한을 순서대로 정리합니다. (2026년 기준)

상속만 과세표준이 시가표준액입니다

무상으로 부동산을 얻으면 취득세 과세표준은 시가인정액이 원칙입니다. 매매사례가액·감정가액·공매가액처럼 시가로 인정되는 금액을 쓴다는 뜻입니다(지방세법 제10조의2 제1항). 그런데 같은 조 제2항이 상속에 따른 무상취득만 시가표준액으로 예외를 둡니다.

• 증여로 받은 아파트 → 시가인정액(실거래 시세 수준)
• 상속으로 받은 아파트 → 시가표준액(공동주택가격)

주택의 시가표준액은 아파트·연립 같은 공동주택이면 공동주택가격, 단독·다가구주택이면 개별주택가격입니다. 공시가격은 통상 실거래가보다 낮게 매겨지지만 지역·주택별로 편차가 있어, 시가표준액과 시가인정액의 차이가 얼마나 벌어지는지는 개별 물건마다 확인해야 합니다. 2023년에 증여 과세표준이 시가인정액으로 바뀌면서 상속과 증여가 서로 다른 기준을 쓰게 됐는데, 이 부분을 아직 옛 기준으로 안내하는 자료가 남아 있습니다.

세율은 2.8%, 상속으로 1주택이 되면 0.8%

상속으로 부동산을 취득하면 지방세법 제11조 제1항 제1호가 적용됩니다. 농지는 2.3%, 농지 외 부동산은 **2.8%**입니다. 주택도 여기 들어가므로, 유상으로 살 때 쓰는 1~3% 누진 세율표와는 다른 표를 씁니다.

여기서 갈림길이 하나 있습니다. 지방세법 제15조 제1항 제2호는 상속 취득 중 1가구 1주택에 해당하면 제11조 세율에서 중과기준세율 2%포인트를 뺀 세율을 적용하도록 정합니다. 2.8% − 2% = **0.8%**입니다.

판정은 이렇게 합니다.

• 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 한 가구로 묶습니다. 배우자와 30세 미만 미혼 직계비속은 주민등록이 따로 돼 있어도 같은 가구로 보고, 상속인 본인이 30세 미만 미혼이면 부모도 같은 가구로 봅니다. 세대분리만으로 요건이 만들어지지는 않습니다. 재외국민인 가족은 가구원에서 빠지는 규정이 별도로 있습니다.
• 그 가구가 상속 결과 국내에 주택 1채만 갖게 되면 특례 대상입니다.
• 이미 다른 집이 있어 상속 후 2주택이 되면 특례에서 빠지고, 세율은 그대로 2.8%입니다.

형제가 한 채를 나눠 상속받는 공동상속이라면 판정 방식이 다릅니다. 지방세법 시행령 제29조는 공동상속주택을 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보고 1가구 1주택 여부를 가립니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순입니다. 세액 자체는 각자 지분만큼 나눠 내지만, 특례 판정은 지분대로 쪼개지지 않습니다.

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지방교육세·농특세까지 더한 실제 부담

취득세에는 지방교육세가 따라붙고, 국민주택 규모를 넘는 주택에는 농어촌특별세가 더 붙습니다. 상속은 이 부가 세목의 계산 방식이 조금 특이합니다.

지방교육세는 제11조 세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율로 산출한 금액의 20%입니다(지방세법 제151조 제1항 제1호). 상속이면 (2.8% − 2%) × 20% = **0.16%**입니다. 0.8% 특례를 받더라도 기준이 되는 것은 제11조의 2.8%라, 지방교육세는 0.16% 그대로입니다.

농어촌특별세는 과세표준의 0.2%(표준세율 2%로 산출한 취득세액의 10%)이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세입니다. 그런데 농어촌특별세법 제4조는 지방세법 제15조 제1항에 따른 취득세를 비과세 대상으로 열거하고 있습니다. 0.8% 특례가 바로 그 조항이므로, 특례를 받으면 면적이 85㎡를 넘어도 농특세가 0원입니다.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
일반 상속 · 85㎡ 이하	2.8%	0.16%	없음	2.96%
일반 상속 · 85㎡ 초과	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
1가구 1주택 특례	0.8%	0.16%	없음(제15조 비과세)	0.96%

실제 계산 예시로 보면, 시가표준액 6억원·전용 84㎡ 아파트 한 채를 상속받는 경우입니다.

• 이미 집이 있는 상속인: 취득세 1,680만원 + 지방교육세 96만원 = 1,776만원
• 무주택이었던 상속인: 취득세 480만원 + 지방교육세 96만원 = 576만원

같은 집인데 1,200만원이 갈립니다. 상속인이 여러 명이면 세액은 각자 지분만큼 나눠 계산하되, 특례 적용 여부는 앞서 본 대로 최대지분 상속인을 기준으로 판정합니다.

상속에는 12% 중과가 없고, ‘취득세 5년’은 양도세 5년과 다릅니다

취득세 중과를 걱정하는 분이 많습니다. 정리하면 이렇습니다.

조정대상지역 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 12% 중과가 붙지만(지방세법 제13조의2), 상속에는 이 규정이 적용되지 않습니다. 다주택 8%·12% 중과도 주택 유상거래에 붙는 규정입니다. 집이 이미 두 채 있는 사람이 세 번째 집을 상속받아도 세율은 2.8%입니다.

또 하나, 상속주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 판정의 주택 수에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의4). 이 5년이 지나기 전에 다른 집을 사면 상속주택을 뺀 나머지로 주택 수를 세어 중과 여부를 정합니다.

여기서 자주 섞이는 게 있습니다. 양도소득세에도 ‘상속 5년’이 있는데 뜻이 다릅니다.

	취득세 5년	양도소득세 5년
근거	지방세법 시행령 제28조의4	소득세법 시행령 제167조의3
효과	새로 살 집의 취득세 중과 판정에서 주택 수 제외	요건을 갖춘 상속주택을 중과 대상 주택 수에서 제외
언제 문제되나	상속 후 집을 살 때	상속 후 집을 팔 때

이름만 같을 뿐 적용 장면이 반대입니다. 상속 후 집을 살 계획이면 취득세 쪽 5년을 보면 됩니다. 상속주택을 팔 계획이라면 이 표만으로 판단하지 말고, 비과세 특례·공동상속 주택 수 판정까지 함께 봐야 하므로 상속주택 양도세 글에서 요건을 따로 확인하세요.

신고는 말일부터 6개월 — 등기와는 별개입니다

지방세법 제20조 제1항은 상속으로 인한 취득의 신고·납부 기한을 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 정합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다.

기산점이 상속개시일이 아니라 그달의 말일이라는 점이 중요합니다. 6월 10일에 상속이 개시됐다면 6월 30일부터 6개월, 즉 12월 31일까지입니다.

• 신고처: 부동산 소재지 관할 시·군·구 (위택스 온라인 신고 가능)
• 필요 서류: 가족관계증명서, 사망 사실 확인 서류, 상속재산 협의분할서(협의분할한 경우), 취득세 신고서
• 기한을 넘기면: 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다

협의분할이 길어져 등기를 미루는 경우가 자주 있는데, 신고기한은 협의와 무관하게 흘러갑니다. 분할이 확정되지 않은 상태에서 무엇을 기준으로 신고·납부해야 하는지, 이후 지분이 달라졌을 때 수정신고나 환급이 되는지는 사안마다 갈리므로 부동산 소재지 관할 지자체에 확인하세요. 기한을 넘기고 나면 되돌릴 수 없는 것은 가산세뿐입니다.

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• 취득세 신고·납부 방법 — 위택스 절차, 60일 기한, 가산세, 필요 서류
• 2026년 2주택 취득세 8% 중과 기준 — 조정대상지역 7·1 추가 지정과 일시적 2주택 3년 조건

근거 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)·제11조(부동산 취득의 세율)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제15조(세율의 특례)·제20조(신고 및 납부)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)·지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)
• 국가법령정보센터, 농어촌특별세법 제4조(비과세)·제5조(과세표준과 세율)
• 위택스 — 지방세 미리계산 및 취득세 신고

기준 시점: 2026년 8월