2026 상속주택 양도세 — 내 집을 팔 때 주택 수에서 빠지는 특례와 '상속 5년'의 진짜 의미
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상속받은 주택은 원래 갖고 있던 집(일반주택)을 팔 때 주택 수에서 빠집니다. 그래서 일반주택이 1세대 1주택으로 판정돼 양도가액 12억원까지 비과세가 됩니다. 이 특례에는 기한이 없고, 흔히 말하는 ‘상속 5년’은 비과세 기한이 아니라 중과를 빼주는 기간입니다. 선순위 판정·공동상속·취득가액까지 정리합니다. (2026년 기준)
- 상속주택 + 일반주택 각 1채 → 일반주택 양도 시 1세대 1주택으로 판정(시행령 제155조 제2항)
- 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 주택만 — 상속 후 산 집은 해당 없음
- 피상속인이 2채 이상 남겼으면 법정 순위 1주택만 특례 대상
- 공동상속주택은 비과세 판정 시 주택 수 제외, 단 최다지분 상속인은 자기 주택으로 봄
- 상속인·피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 동거봉양 합가 단서를 따로 확인
- 🔴 '상속 5년'은 비과세 기한이 아니라 중과 배제 기간(시행령 제167조의3①7호)
- 상속주택 취득가액 = 상속개시일 현재 평가액(시행령 제163조 제9항)
상속주택은 ‘일반주택’을 팔 때 주택 수에서 빠집니다
부모님이 돌아가시면서 집을 물려받으면 서류상 2주택이 됩니다. 원래 살던 집을 팔면 다주택자로 세금을 맞는 것 아닌가 싶지만, 소득세법 시행령 제155조 제2항이 이 상황을 따로 다룹니다.
상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하면, 1개의 주택만 소유한 것으로 보고 1세대 1주택 비과세(시행령 제154조 제1항)를 적용합니다. 일반주택 자체가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주) 요건을 갖췄다면 양도가액 12억원까지 비과세입니다.
여기서 갈리는 지점이 ‘일반주택’의 범위입니다. 조문은 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정합니다.
| 구분 | 특례 적용 |
|---|---|
| 상속 전부터 갖고 있던 집을 양도 | ✅ 상속주택을 주택 수에서 제외 |
| 상속 후에 새로 산 집을 양도 | ❌ 특례 대상 아님 — 2주택으로 판정 |
| 상속개시일 소급 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 집 | ❌ 조문이 일반주택에서 명시적으로 제외 |
기한 제한은 없습니다. 상속 후 3년이 지나든 10년이 지나든, 그 일반주택을 팔 때 특례가 적용됩니다. 뒤에 나오는 ‘5년’과 헷갈리기 쉬운 부분이 바로 여기입니다.
부모님과 같이 살다가 상속받았다면 — 갈림길이 하나 더 있습니다
같은 조문의 단서가 동일세대 상속을 따로 다룹니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였다면, 물려받은 집이 그대로 특례 대상 상속주택이 되지는 않습니다.
조문은 이 경우 1주택자가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우로서, 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.
- 부모님과 따로 살다가 상속받았다 → 일반적인 특례 적용 흐름
- 부모님과 합가해 같은 세대로 살다가 상속받았다 → 동거봉양 합가 요건과 ‘합가 전부터 보유’ 요건을 함께 따져야 하는 별도 경로
세대 분리 시점과 합가 사유에 따라 결론이 갈리므로, 동일세대 상태에서 상속받았다면 양도 전에 국세청·세무서에서 확인하세요.
피상속인이 집을 여러 채 남겼다면 — 선순위 1주택만
돌아가신 분이 집을 2채 이상 남긴 경우, 물려받은 집 전부가 주택 수에서 빠지지는 않습니다. 조문이 정한 순위에 따라 1주택만 특례 대상입니다.
| 순위 | 기준 |
|---|---|
| 1 | 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 |
| 2 | 소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 |
| 3 | 소유·거주기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주하던 1주택 |
| 4 | 거주 사실이 없고 소유기간도 같으면 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가도 같으면 상속인이 선택) |
순위에서 밀린 나머지 상속주택은 그냥 내 주택으로 계산됩니다. 형제가 각각 다른 집을 물려받았다면, 누가 선순위 주택을 받았는지에 따라 세금이 갈립니다.
조합원입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택에 포함됩니다.
공동상속주택 — 다른 집을 팔 때 비과세 판정에서 빠집니다
형제가 한 집을 나눠 상속받는 경우가 흔합니다. 이때 그 공동상속주택은 다른 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 판정할 때(시행령 제154조 제1항 적용 시) 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다(시행령 제155조 제3항). 지분을 조금 가졌다고 곧바로 비과세가 날아가지는 않습니다.
이 조항은 비과세 판정용입니다. 다주택 중과세율 적용 시 주택 수를 세는 규정은 시행령 제167조의3 등에 따로 있어, 판정 목적이 다르면 결론도 달라집니다.
예외는 상속지분이 가장 큰 상속인입니다. 이 사람에게는 자기 주택으로 계산됩니다. 최다지분자가 2명 이상이면 아래 순서로 소유자를 정합니다.
- 해당 주택에 거주하는 사람
- 그래도 정해지지 않으면 최연장자
협의분할을 아직 안 했다면 민법상 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다. 즉 상속 등기를 미뤄도 주택 수 판정은 그대로 진행됩니다.
‘상속 5년’은 비과세 기한이 아니라 중과 배제 기간입니다
검색하면 “상속주택은 5년 안에 팔아야 한다”는 말이 자주 나옵니다. 이 5년은 비과세와 관계가 없습니다.
소득세법 시행령 제167조의3 제1항은 다주택 중과에서 빼주는 주택을 열거하는데, 그 제7호가 **“제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)“**입니다. 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 9일 유예가 끝나 부활한 상태라, 이 5년이 실제로 의미를 갖게 됐습니다. 다만 계약일·양도일에 따라 종전 규정이 적용되는 경과규정이 있으므로, 유예 종료 전후에 걸친 거래는 적용 시점을 따로 확인해야 합니다.
| 무엇 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반주택 양도 시 상속주택 주택 수 제외 | 기한 없음 | 시행령 제155조 제2항 |
| 제155조 제2항 대상 상속주택에 대한 중과세율 배제 | 상속받은 날부터 5년 | 시행령 제167조의3①7호 |
옛 안내 vs 현행 — 2022년부터 2026년 5월 9일까지는 중과 자체가 유예돼 이 5년을 따질 실익이 거의 없었습니다. 그 시기에 쓰인 글을 보고 “5년은 신경 안 써도 된다”고 판단하면 지금은 틀립니다. 반대로 “5년 안에 안 팔면 비과세를 못 받는다”는 말도 틀립니다. 두 기한은 서로 다른 조문입니다.
상속주택을 직접 팔 때 — 취득가액과 보유기간
지금까지는 일반주택을 파는 이야기였습니다. 상속주택 자체를 파는 경우는 계산 방식이 다릅니다.
취득가액은 돌아가신 분이 예전에 산 가격이 아닙니다. 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다. 세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액입니다.
여기서 상속세와 양도세가 맞물립니다. 상속세 단계에서 법정 평가액이 낮게 확정되면, 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 커집니다.
보유기간은 상속개시일(사망일)부터 새로 셉니다. 다만 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 상속개시 전에 동일세대로서 보유·거주한 기간을 통산합니다(시행령 제154조 제8항 제3호). 부모와 함께 살던 집을 물려받은 경우와 따로 살던 집을 물려받은 경우가 여기서 갈립니다.
계산 예시로 보면 — 상속개시일 평가액 6억원인 아파트를 3년 뒤 8억원에 팔고, 필요경비 2,000만원이 든 경우입니다. 전제: 비과세·중과 모두 적용되지 않고, 일반 장기보유특별공제율과 기본세율을 적용하는 상황입니다.
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 8억원 |
| − 취득가액(상속개시일 평가액) | −6억원 |
| − 필요경비 | −2,000만원 |
| 양도차익 | 1억 8,000만원 |
| − 장기보유특별공제(3년, 일반 6%) | −1,080만원 |
| − 기본공제 | −250만원 |
| 과세표준 | 1억 6,670만원 |
| 산출세액 (38% − 1,994만 누진공제) | 약 4,341만원 |
| ＋ 지방소득세 10% | 약 434만원 |
같은 집이라도 상속세 신고 때 평가액을 얼마로 잡았는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
함께 보면 좋은 글
- 양도소득세 계산기 — 취득가액·양도가액·보유기간으로 예상 세액 계산(특례 판정은 국세청·세무서 확인)
- 양도소득세 계산법 — 양도차익·장기보유특별공제·세율 기본 구조
- 1세대 1주택 비과세 요건 — 일반주택이 갖춰야 할 2년 보유·2년 거주
- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 — 이사·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우
근거 자료
- 소득세법 시행령 제155조 (국가법령정보센터) — 1세대1주택의 특례(상속주택 제2항·공동상속주택 제3항)
- 소득세법 시행령 제154조 (국가법령정보센터) — 1세대 1주택의 범위·보유기간 계산
- 소득세법 시행령 제167조의3 (국가법령정보센터) — 중과 제외 주택(제1항 제7호 상속주택 5년)
- 소득세법 시행령 제163조 (국가법령정보센터) — 제9항 상속받은 자산의 취득가액
- 국세청 양도소득세 안내 — 1세대 1주택 비과세·상속주택 특례
- 홈택스 양도소득세 모의계산 — 공식 세액 계산
기준 시점: 2026년 8월(시행령 시행일 2026-07-01, 대통령령 제36343호). 선순위 판정·공동상속 지분·중과 적용 여부는 개별 사정에 따라 달라지므로, 실제 양도 전에 국세청·세무서에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
상속받은 집은 5년 안에 팔아야 세금이 없나요?
아닙니다. '5년'은 비과세 기한이 아니라 조정대상지역 다주택 중과에서 빼주는 기간입니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제7호는 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 중과 대상에서 제외합니다. 반대로 원래 갖고 있던 일반주택을 파는 특례(시행령 제155조 제2항)에는 기한이 없어, 상속 후 10년이 지나 일반주택을 팔아도 특례가 적용됩니다.
상속주택이 있으면 원래 살던 집도 양도세를 내나요?
상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택이라면, 그 일반주택을 팔 때 상속주택은 주택 수에서 빠집니다. 일반주택이 2년 보유 등 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 양도가액 12억원까지 비과세로 판정됩니다. 다만 상속 이후에 새로 산 주택은 이 특례의 일반주택이 아니고, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 동거봉양 합가 등 별도 단서 요건을 따로 따져야 합니다.
형제와 공동으로 상속받았는데 제 집이 따로 한 채 있습니다.
다른 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 판정할 때는 공동상속주택을 그 거주자의 주택으로 보지 않습니다(시행령 제155조 제3항). 예외는 상속지분이 가장 큰 상속인으로, 이 사람에게는 자기 주택으로 봅니다. 최다지분자가 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자를 정합니다. 이 규정은 비과세 판정용이라, 중과세율 적용 시 주택 수 계산은 별도 규정을 따릅니다.
상속주택을 팔 때 취득가액은 얼마로 잡나요?
돌아가신 분이 옛날에 산 가격이 아니라 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 봅니다(시행령 제163조 제9항). 상속세 신고 때 평가액이 낮게 잡히면 나중에 팔 때 양도차익이 커지므로, 상속세와 양도세를 함께 놓고 봐야 합니다.
아버지가 집을 세 채 남기셨습니다. 세 채 다 주택 수에서 빠지나요?
아닙니다. 피상속인이 2채 이상을 남긴 경우 특례 대상은 법정 순위에 따른 1주택뿐입니다. 순위는 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ②소유기간이 같으면 거주기간이 가장 긴 주택 ③둘 다 같으면 상속개시 당시 거주하던 주택 ④거주 사실이 없으면 기준시가가 가장 높은 주택 순입니다.
소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항(상속주택·공동상속주택 특례), 제154조(1세대 1주택의 범위·보유기간 계산), 제163조 제9항(상속받은 자산의 취득가액), 제167조의3 제1항 제7호(중과 제외 주택)를 국가법령정보센터에서 시행 2026년 7월 1일자(대통령령 제36343호) 원문으로 대조해 2026-08-01 기준으로 작성했습니다. 조정대상지역 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된 사실을 반영했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.