2026 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 — 종전주택 3년 처분기한과 1년·2년 조건

이사·분양 등으로 집이 일시적으로 2채가 되면, 종전주택 양도세 비과세 특례를 적용받습니다. 원칙은 ①종전주택 취득 1년 뒤 신규주택 취득 ②신규 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 ③종전주택 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주)입니다. 수용·근무 등 예외와 고가주택 처리까지 정리합니다. (2026년 기준)

일시적 2주택 비과세 원칙 요건

일시적 2주택은 이사 등으로 새 집을 먼저 취득해 종전주택과 일시적으로 겹치는 상황에 종전주택을 비과세로 처리하는 특례입니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 아래 요건이 원칙입니다.

요건	내용
① 취득 간격	종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
② 처분기한	신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
③ 종전주택 요건	종전주택이 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주) 등 1세대 1주택 비과세 요건 충족

원칙적으로 위 요건을 채워야 특례가 적용됩니다. 시행령은 수용, 취학·근무상 형편·질병 요양 등 법령이 정한 부득이한 사유에 한해 별도의 예외 규정을 두고 있는데, 사유와 요건이 구체적으로 정해져 있어 이런 사정이 있다고 해서 처분기한이 일반적으로 연장되는 것은 아닙니다. 내 상황이 예외에 해당하는지는 국세청·세무서에서 확인하세요.

처분기한 3년 — 언제까지 팔아야 하나

가장 많이 바뀐 부분이 종전주택 처분기한입니다. 종전주택 양도분 시점을 기준으로, 지금은 조정대상지역 여부와 상관없이 신규주택 취득일부터 3년입니다.

과거 조정대상지역끼리 이동하는 경우 처분기한이 더 짧았고 전입 요건도 있었습니다. 옛 안내를 그대로 따르면 기한을 잘못 잡습니다.

구분	처분기한
현행(2023.1.12 이후 양도분)	신규주택 취득일부터 3년 이내, 조정대상지역 여부 무관
그 이전 양도분	처분기한이 더 짧았고 조정대상지역 간 이동은 전입 요건도 있었음. 신규주택 취득·계약 시점에 따라 적용 규정이 달라지는 경과규정이 있어 개별 확인 필요

• 옛 안내 vs 현행: 2022년 이전 글에는 “조정지역은 1년 안에 팔고 전입해야 한다”고 돼 있는 경우가 많습니다. 현행 기준으로 보면 전입 요건은 폐지됐고 처분기한은 3년입니다.
• 위 구간은 종전주택을 판 시점을 기준으로 한 것이며, 신규주택을 언제 취득·계약했는지에 따라 종전 규정이 적용되는 경과규정이 있습니다. 2022년 이전에 취득·계약한 경우는 개별 확인이 필요합니다.
• 처분기한 3년은 신규주택을 취득한 날이 기준입니다(취득시기 판정은 아래 참고).

종전주택이 12억을 넘으면

일시적 2주택 특례를 적용받아도 비과세 범위는 1세대 1주택과 같습니다. 소득세법 시행령 제154조 요건을 함께 충족한 경우, 종전주택 양도가액 12억원 이하에 대응하는 양도차익이 비과세로 계산되고, 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 초과분 비율에 해당하는 부분이 과세대상이 됩니다.

현행 기준으로 보면 12억을 넘는 고가주택도 전체가 과세되는 것이 아닙니다. 아래 산식으로 계산한 부분만 과세대상이 됩니다(시행령 제160조).

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

여기에 1세대 1주택 요건과 보유·거주기간을 충족하면 장기보유특별공제가 적용됩니다. 이 공제는 보유기간 10년 이상 40%와 거주기간 10년 이상 40%를 합해 **최대 80%**로, 보유만으로 80%가 되는 것은 아닙니다.

상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우

이사가 아니라 상속이나 가족 합가로 2주택이 되기도 합니다. 이때는 처분기한이 다른 별도 특례가 적용됩니다.

사유	처분·판정 (기본형)
상속주택	시행령 제155조 제2항 요건을 갖춘 상속주택을 보유한 상태에서, 상속개시 당시 보유하던 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우)을 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외해 일반주택의 1세대 1주택 비과세를 판정
혼인 합가	각각 1주택인 사람이 혼인해 2주택이 되면, 각 주택이 비과세 요건을 갖춘 경우 혼인일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 비과세(2024.11.12 개정으로 5년→10년)
동거봉양 합가	60세 이상 직계존속을 봉양하려 합가해 2주택이 되면, 요건을 갖춘 경우 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 비과세

• 이 표는 일반주택(또는 먼저 양도하는 주택)을 비과세로 판정하는 구조이며, 상속주택 자체를 먼저 양도하는 경우까지 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
• 상속 특례는 상속개시일 소급 2년 내 피상속인으로부터 증여받은 주택 제외, 피상속인이 여러 주택을 남긴 경우 법정 순위 1주택만 대상 등 세부 제한이 있습니다.
• 동거봉양은 배우자의 직계존속, 부모 중 한 명만 60세 이상인 경우, 건강보험법령상 특정 요양급여를 받는 등 시행규칙 요건을 갖춘 일부 60세 미만 직계존속까지 포함될 수 있습니다.
• 합가 특례는 기간·연령 요건 개정이 잦으므로, 실제 양도 전에 국세청·세무서에서 현재 기준을 확인하세요.

취득·양도시기 판정과 자주 틀리는 것

처분기한 3년은 취득시기를 어떻게 보느냐에 따라 하루 차이로 갈립니다. 일반 매매는 원칙적으로 **대금을 청산한 날(잔금일)**이 기준이고, 대금청산 전에 소유권이전등기를 접수했다면 그 등기접수일이 기준입니다. 장기할부·자가건설·분양·수용 등은 별도 규칙이 있습니다(시행령 제162조).

적용 예시: 2023년 3월 A주택을 취득한 사람이 2024년 5월(A 취득 1년 경과 후) B주택을 취득했다면, B 취득일부터 3년 이내인 2027년 5월까지 A주택을 양도하는 경우가 일시적 2주택 특례의 기본형입니다. 이때 A주택은 양도하는 시점까지 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주) 등 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하고, 양도가액 12억원 이하에 대응하는 부분만 비과세로 계산됩니다. 실제 적용 여부는 취득·계약 시점의 경과규정에 따라 달라질 수 있어 국세청·세무서 확인이 필요합니다.

• 처분기한은 원칙 3년입니다. 조정대상지역이라 1~2년으로 알고 서두르는 경우가 있는데, 2023년 1월 12일 이후 양도분은 지역과 무관하게 3년이 원칙입니다.
• 신규주택을 너무 빨리 취득하면 원칙적으로 특례를 못 받습니다. 종전주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득한 경우가 이에 해당합니다(수용 등 예외 별도).
• 종전주택 자체가 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 2년 보유(취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주)를 채우지 못한 종전주택은 특례를 적용해도 비과세되지 않습니다.
• 12억 초과분 비율은 과세됩니다. “일시적 2주택이면 무조건 비과세”는 양도가액 12억 이하일 때 맞습니다.

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근거 자료

• 소득세법 시행령 제155조 (국가법령정보센터) — 1세대 1주택의 특례(일시적 2주택 제1항·상속 제2항·동거봉양 제4항·혼인 제5항·부득이한 사유 예외)
• 소득세법 시행령 제154조·제160조·제162조 (국가법령정보센터) — 비과세 보유·거주요건·고가주택 과세분·취득양도시기
• 국세청 양도소득세 — 1세대 1주택 비과세 — 비과세 요건·일시적 2주택 특례 안내
• 홈택스 양도소득세 모의계산 — 공식 세액 계산

기준 시점: 2026년 7월. 처분기한·합가 특례 기간·부득이한 사유 예외는 개정과 개별 사정에 따라 달라지므로, 실제 양도 전에 이용 시점 기준을 국세청·세무서에서 재확인하세요.