2026 1세대 1주택 비과세 요건 — 1세대 판정부터 2년 보유·2년 거주까지
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1세대 1주택 양도세 비과세는 ①양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 ②2년 이상 보유 ③취득 당시 조정대상지역이었으면 2년 이상 거주, 이 세 가지가 기본 원칙입니다. 집이 한 채여도 세대 판정에서 걸리면 원칙적으로 비과세가 아니고, 거주요건은 취득 당시 지역 기준이라 나중에 해제돼도 남습니다. 세대 판정·보유기간 기산일·거주요건 면제까지 정리합니다. (2026년 기준)
- 판정 단위는 주택이 아니라 세대 — 생계를 같이하는 가족의 주택을 합산
- 보유 2년이 원칙, 기산일은 취득한 날(최종 1주택 재기산 2022.5.10 폐지)
- 거주 2년은 취득 당시 조정대상지역 주택에만
- 취득 후 지역이 해제돼도 거주요건은 그대로, 지정돼도 새로 생기지 않음
- 단, 지정 공고일 이전 매매계약 + 계약금 지급 + 무주택 세대면 거주요건 예외
- 거주 못 했으면 상생임대주택(임대료 5% 이내, 2026.12.31까지 계약) 확인
- 수용·해외이주·부득이한 사유는 법정 예외로 별도 규정
집이 한 채여도 ‘1세대’부터 봅니다
소득세법 제89조 제1항 제3호는 비과세 대상을 “1세대가 1주택을 보유하는 경우”로 정합니다. 주어가 개인이 아니라 세대이고, 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우를 전제로 합니다.
1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단입니다(소득세법 제88조 제6호). 여기서 가족은 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매를 말하고, 취학·질병 요양·근무상 형편으로 잠시 주소를 옮긴 사람도 세대원에 포함됩니다.
배우자가 없어도 별도 세대로 보는 경우가 시행령 제152조의3에 있습니다.
| 별도 세대로 보는 경우 | 내용 |
|---|---|
| 나이 | 해당 거주자의 나이가 30세 이상 |
| 혼인 관계 | 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| 소득 | 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상이면서, 소유한 주택·토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지하는 경우 |
세 번째 요건에서 미성년자는 원칙적으로 제외됩니다. 다만 결혼했거나 가족이 사망하는 등 기획재정부령이 정한 사유로 세대 구성이 불가피하면 예외가 인정됩니다.
신고 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 여기입니다. 주민등록을 따로 옮겨 놓았다는 사실만으로 세대분리가 인정되지는 않습니다. 국세청은 실제로 생계를 달리했는지를 봅니다. 배우자는 주소를 달리해도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.
2년 보유 — 기산일은 실제 취득한 날
두 번째 요건은 보유기간 2년 이상입니다(시행령 제154조 제1항). 기산일은 그 주택을 취득한 날인데, 매매는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고 대금 청산 전에 등기를 접수했다면 등기접수일입니다. 증여·상속·자기 건설·장기할부는 취득시기 규정이 따로 있습니다(시행령 제162조). 또 시행령 제154조 제8항 제2호에 해당하는 주택처럼 보유기간을 3년으로 보는 별도 규정도 있으므로, 2년은 일반적인 원칙으로 이해하세요.
옛 안내 vs 현행 — 혼동하기 쉬운 지점입니다. 2021년 1월부터 2022년 5월 9일까지는 다주택자가 다른 주택을 정리해 1주택만 남긴 경우, 그 처분일부터 보유기간을 새로 세는 이른바 ‘최종 1주택’ 규정이 있었습니다. 이 규정은 2022년 5월 10일 시행령 개정으로 폐지됐습니다. 현행 기준으로는 다주택자였는지와 무관하게 그 주택을 취득한 날부터 2년을 셉니다. 2021년 무렵 작성된 블로그 글에는 아직 재기산 설명이 남아 있는 경우가 많으니 날짜를 확인하세요.
2년 거주는 ‘취득 당시 조정대상지역’일 때만
세 번째 요건인 거주는 모든 주택에 붙는 조건이 아닙니다. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었던 경우에만, 보유기간 중 2년 이상 거주가 추가됩니다. 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용됩니다.
기준 시점이 취득 당시라는 점이 핵심입니다.
| 취득 당시 | 이후 변화 | 거주요건 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 나중에 해제됨 | 2년 거주 필요(그대로 남음) |
| 비조정지역 | 나중에 조정대상지역으로 지정됨 | 거주요건 없음(새로 생기지 않음) |
조정대상지역은 계속 바뀝니다. 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 새로 지정됐지만, 그 이전에 취득한 주택에는 거주요건이 붙지 않습니다. 내 집의 취득일 기준으로 그날 그 지역이 조정대상지역이었는지를 확인하세요.
계약이 지정 공고일보다 앞섰다면 예외가 있습니다. 시행령 제154조 제1항 제5호는 조정대상지역 지정 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되며, 계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우 거주기간 제한을 받지 않도록 정하고 있습니다. 계약은 지정 전에 했는데 잔금이 지정 후로 넘어간 경우가 여기에 해당합니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두세요.
거주를 못 했다면 — 상생임대주택과 법정 예외
전세를 준 상태라 2년을 살지 못한 경우에 먼저 볼 것이 상생임대주택 특례입니다(시행령 제155조의3). 요건을 갖추면 거주요건 2년을 충족한 것으로 봅니다.
| 상생임대주택 요건 | 내용 |
|---|---|
| 직전 임대차계약 | 그 주택을 취득한 뒤 임차인과 체결한 계약으로 1년 6개월 이상 임대 |
| 인상률 | 직전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하 |
| 임대 기간 | 상생임대차계약으로 2년 이상 임대 |
| 계약 시기 | 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일에 상생임대차계약 체결·임대 개시 |
| 증빙 | 상생임대차계약에 따라 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인될 것 |
| 신고 | 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서와 직전·상생 임대차계약서 제출 |
기간과 5%만 맞추면 되는 제도가 아닙니다. 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계받은 임대차계약은 ‘직전 임대차계약’으로 보지 않습니다. 취득 후 임차인과 새로 맺은 계약이어야 직전 임대차계약이 됩니다.
상생임대주택과 별개로, 시행령 제154조 제1항은 보유·거주기간 제한을 받지 않는 경우를 따로 두고 있습니다. 두 제도는 근거 조문도 요건도 다르므로 섞어서 판단하면 안 됩니다.
- 주택과 부수토지가 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우
- 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 이내 양도)
- 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 이내 양도)
- 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기면서 양도하는 경우
- 건설임대주택 등을 임차해 임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주한 경우
각 항목마다 세부 요건과 증빙이 정해져 있습니다. 해당 여부는 국세청·세무서에서 확인하세요.
자주 틀리는 것 — 오해 교정
“비과세는 평생 한 번” — 아닙니다. 현행 소득세법에는 1세대 1주택 비과세 적용 횟수 제한이 없습니다. 집을 팔고 다시 1주택자가 되어 요건을 갖추면 다시 적용됩니다. 2026년 부동산 세제 개편 논의 과정에서 횟수 제한이 거론됐지만, 2026년 7월 30일 현재 확정·시행된 내용은 없습니다. 개정은 국회 통과와 시행일을 거쳐야 효력이 생기므로, 발표 기사만 보고 현행 기준을 바꿔 판단하지 마세요.
“12억이 넘으면 전부 과세” — 아닙니다. 양도가액 12억원을 넘어도 초과분에 대응하는 양도차익만 과세됩니다. 계산 구조는 양도소득세 계산법에 정리해 두었습니다.
“부부 공동명의면 각자 1주택” — 아닙니다. 부부는 원칙적으로 같은 세대이고, 공동명의 1주택은 세대 기준으로 1주택입니다. 지분을 나눴다고 세대가 나뉘지는 않습니다.
“이사 갈 집을 먼저 사도 요건은 그대로” — 이 경우는 별도 특례로 판정합니다. 일시적 2주택 비과세 요건을 확인하세요.
함께 보면 좋은 글
- 양도소득세 계산기 — 취득가·양도가를 넣어 예상 세액 확인(비과세 판정은 국세청·세무서 확인)
- 양도소득세 계산법 — 양도차익·장기보유특별공제·세율 기본 구조
- 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 — 이사로 2주택이 된 경우
- 양도소득세 신고기한 — 예정신고·확정신고 일정
근거 자료
- 소득세법 시행령 제154조 (국가법령정보센터) — 1세대 1주택의 범위, 보유·거주요건과 그 예외(제1항 각 호)
- 소득세법 시행령 제155조의3 (국가법령정보센터) — 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례
- 소득세법 시행령 제162조 (국가법령정보센터) — 양도 또는 취득의 시기
- 소득세법 제88조·제89조, 시행령 제152조의3 (국가법령정보센터) — 1세대의 정의와 범위, 비과세 양도소득
- 국세청 양도소득세 세액계산 요령 — 1세대 1주택 비과세와 고가주택 과세분 계산
- 홈택스 양도소득세 모의계산 — 공식 세액 계산
기준 시점: 2026년 7월 30일. 조정대상지역 지정·해제와 상생임대주택 적용기한, 세제 개편 논의는 이후 바뀔 수 있으므로 양도 전에 국세청·세무서에서 이용 시점 기준을 재확인하세요.
자주 묻는 질문
집이 한 채인데도 비과세가 안 되는 경우가 있나요?
있습니다. 비과세는 '1주택'이 아니라 '1세대 1주택'으로 판정합니다. 같은 주소에서 생계를 같이하는 부모나 자녀가 주택을 따로 갖고 있으면 그 세대는 원칙적으로 2주택이 됩니다. 주민등록만 옮겨 놓고 실제로는 생계를 함께한다면 세대분리로 인정되지 않습니다. 다만 일시적 2주택·상속주택·농어촌주택처럼 법이 정한 특례에 해당하면 2주택이어도 비과세로 판정되는 경우가 있습니다.
30세가 안 됐는데 혼자 살면 별도 세대인가요?
나이만으로는 부족합니다. 30세 미만이면서 배우자가 없으면, 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상이면서 그 주택이나 토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지하는 경우에 별도 세대로 봅니다. 미성년자는 원칙적으로 제외됩니다.
2년 거주는 모든 집에 다 필요한가요?
아닙니다. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었을 때만 2년 거주 요건이 붙습니다. 취득 당시 비조정지역이었다면 나중에 조정대상지역으로 지정돼도 거주요건은 생기지 않고, 반대로 취득 당시 조정대상지역이었다면 나중에 해제돼도 거주요건은 그대로 남습니다. 다만 지정 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되며 계약금 지급일 현재 무주택 세대였다면 거주기간 제한을 받지 않습니다.
다주택자였다가 정리해서 1주택이 되면 보유기간을 다시 세나요?
지금은 다시 세지 않습니다. 다른 주택을 처분한 날부터 보유기간을 새로 계산하던 '최종 1주택' 규정은 2022년 5월 10일 시행령 개정으로 폐지됐습니다. 현행 기준으로는 그 주택을 실제로 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다.
세를 주고 있어서 거주를 못 했는데 방법이 없나요?
상생임대주택 요건을 갖추면 2년 거주 요건을 채운 것으로 봅니다. 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤, 임대료 인상률 5% 이하로 2년 이상 임대하는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결·임대 개시한 경우입니다. 계약금을 받은 사실이 증빙돼야 하고, 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출해야 합니다. 주택을 사면서 임대인 지위만 승계한 계약은 직전 임대차계약으로 보지 않습니다.
소득세법 제88조 제6호(1세대의 정의)·제89조 제1항 제3호(비과세 양도소득), 같은 법 시행령 제152조의3(1세대의 범위)·제154조 제1항(비과세 보유·거주요건과 그 예외, 제5호 지정 공고일 이전 계약 예외 포함)·제155조의3(상생임대주택 특례)·제162조(취득·양도 시기), 국세청 양도소득세 안내를 2026-07-30 기준으로 확인해 작성했습니다. 2022년 5월 10일 시행령 개정으로 폐지된 최종 1주택 보유기간 재기산 규정과, 상생임대차계약 체결기간이 2026년 12월 31일까지인 점을 반영했습니다. 이 글은 현행 기준 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.