2026 부부 공동명의 종부세 — 각자 9억(합 18억)과 특례 12억+세액공제, 갈림길은 어디인가

부부 공동명의 1주택의 종합부동산세는 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받거나, 공동명의 1주택자 특례를 신청해 12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%) 를 받거나 둘 중 하나입니다. 공시가격 합계 18억원이 1차 분기점이고, 그 위에서는 세액공제율이 갈림길입니다. 두 방식의 계산 차이와 9월 신청 절차를 2026년 기준으로 정리합니다.

두 가지 방식 — 각자 9억이냐, 몰아서 12억이냐

종합부동산세는 사람별로 매기는 세금입니다. 부부가 집 한 채를 반씩 나눠 갖고 있으면 각자 자기 지분만큼만 보유한 것으로 보고, 각자에게 9억원 기본공제가 따로 적용됩니다. 합치면 18억원입니다.

여기까지가 아무것도 신청하지 않았을 때의 기본값입니다. 대신 이 방식에서는 두 사람 모두 “1세대 1주택자”로 계산되지 않기 때문에 고령자·장기보유 세액공제를 못 받습니다.

특례를 신청하면 그림이 바뀝니다. 부부 중 지분율이 큰 사람 한 명이 그 집을 통째로 소유한 것처럼 보고, 단독명의 1세대 1주택자와 같은 방식으로 과세합니다. 공제는 12억원으로 줄어드는 대신 세액공제가 열립니다.

구분	신청 안 함 (기본값)	공동명의 1주택자 특례
납세의무자	부부 각자	지분율이 큰 사람 (같으면 합의)
기본공제	각 9억원 (합 18억)	12억원
고령자 세액공제	불가	만 60세 20% / 만 65세 30% / 만 70세 40%
장기보유 세액공제	불가	5년 20% / 10년 40% / 15년 50%
공제 합계 한도	—	80%

세액공제율은 납세의무자가 된 사람의 나이와 그 사람의 보유기간으로 판정합니다. 배우자 쪽이 더 오래 보유했더라도 납세의무자가 아니면 그 기간은 쓰이지 않습니다.

1차 분기점은 공시가격 18억원

계산해 볼 것도 없이 갈리는 구간이 있습니다. 지분이 5대 5인 부부의 주택 공시가격 합계가 18억원 이하라면, 각자 9억원 이하를 보유한 셈이라 두 사람 모두 종부세가 0원입니다.

반면 이때 특례를 신청하면 12억원만 공제되어 초과분에 세금이 붙습니다. 공시가격 16억원짜리 집이라면 특례를 신청하는 순간 없던 세금이 생기는 구조입니다.

지분이 5대 5가 아니면 이 기준선도 달라집니다. 예를 들어 7대 3이면 지분 큰 사람이 9억원을 넘는 시점이 먼저 오므로, 합계 18억원보다 낮은 금액에서 세금이 시작됩니다.

18억을 넘으면 — 세액공제율이 갈림길

18억원을 넘어가면 양쪽 다 세금이 나옵니다. 다만 넘는 순간 특례가 앞서는 것은 아니고, 공시가격과 세액공제율을 함께 넣어야 답이 나옵니다. 실제 계산 예시로 보면 이렇습니다.

아래 표는 지분 5대 5, 공정시장가액비율 60% 기준으로 재산세 중복공제와 농어촌특별세를 뺀 종부세 산출세액에 세액공제만 반영한 비교값입니다. 실제 고지되는 납부세액과는 다르며, 두 방식의 크기를 견주기 위한 숫자입니다.

공시가격 합계	신청 안 함 (2인 합계)	특례 · 세액공제 80%	특례 · 세액공제 40%
16억	0원	24만원	72만원
20억	60만원	55.2만원	165.6만원
25억	210만원	108만원	324만원
30억	384만원	168만원	504만원

읽는 법은 간단합니다. 세액공제 80%(예: 만 70세 이상 + 15년 이상 보유) 를 채웠더라도 특례가 앞서기 시작하는 것은 20억원 언저리부터이고, 금액이 커질수록 격차가 벌어집니다. 18억원을 살짝 넘긴 구간에서는 신청하지 않는 쪽이 여전히 쌉니다. 반대로 세액공제가 40% 정도에 그친다면 30억원짜리 집에서도 신청하지 않는 쪽이 쌉니다.

즉 특례는 “부부 공동명의니까 당연히 신청하는 절차”가 아니라, 고령·장기보유라는 조건이 충분히 쌓였을 때 켜는 스위치에 가깝습니다.

내 공시가격으로 두 방식 비교해 보기 →

신청 — 9월 16일부터 30일까지

특례를 쓰려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청서를 냅니다. 과세기준일은 6월 1일이고 고지서는 11월에 나오므로, 그사이 9월 보름이 유일한 창구입니다.

• 요건: 과세기준일 현재 부부가 모두 거주자이고, 1주택만 공동으로 소유하며, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않을 것
• 서류: 공동명의 1주택자 특례 신청서 + 혼인관계증명서
• 다음 해부터: 신청 내용에 변동이 없으면 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다. 지분이나 세대 구성이 바뀌면 그해 9월에 다시 신청합니다

신청 단계에서 자주 헷갈리는 부분이 “다른 세대원”의 범위입니다. 부부 둘만 세대를 이루고 있다면 문제가 없지만, 함께 사는 자녀가 별도로 주택을 갖고 있으면 요건이 깨집니다.

다만 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택처럼 1세대 1주택자로 보는 특례주택을 함께 보유한 경우에는 조건이 하나 더 붙습니다. 본주택과 특례주택 양쪽 모두에서 지분율이 큰 사람이 같은 사람일 때만 신청됩니다(지분이 같으면 선택). 예를 들어 본주택이 부부 50대 50이고 특례주택을 본인이 100% 갖고 있으면 신청되지만, 본주택 지분은 본인이 70%인데 특례주택을 배우자가 100% 갖고 있으면 신청되지 않습니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

• “공동명의면 특례를 신청해야 절세”가 아닙니다. 특례는 공제를 18억에서 12억으로 줄이는 대신 세액공제를 붙이는 맞교환입니다. 위 표처럼 조건이 안 맞으면 신청이 손해입니다. 신청 후에도 매년 조건이 바뀌므로, 나이가 만 60세·만 65세를 넘거나 보유 10년·15년을 채우는 해에 다시 비교하는 편이 낫습니다.
• 단독명의를 공동명의로 바꾸는 것은 종부세만의 문제가 아닙니다. 지분을 배우자에게 넘기는 순간 증여이므로 증여세와 취득세가 따로 발생합니다. 배우자 증여재산공제는 10년간 6억원이고, 이를 넘는 부분에는 증여세가 나옵니다.
• 세액공제 80%는 상한입니다. 만 70세(40%)이면서 15년 보유(50%)여도 90%가 아니라 80%까지만 적용됩니다.

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근거 자료

• 국세청 — 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 — 신청기간·요건·공제 비교
• 종합부동산세법 (법령정보센터) — 제8조 기본공제 · 제9조의2 세액공제 · 제10조의2 공동명의 1주택자 과세특례
• 홈택스 종합부동산세 간이세액계산 — 공식 모의계산

기준 시점: 2026년. 공정시장가액비율(60%)은 시행령으로 조정될 수 있으니 이용 시점에 재확인하세요.