2026 동거주택 상속공제 — 10년을 같이 살았는데 공제가 0원이 되는 네 갈래
목차 보기
부모와 10년 이상 한집에서 살다 그 집을 물려받으면 상속주택가액의 100%, 6억원까지 상속세 과세가액에서 빠집니다. 다만 요건이 네 가지이고 하나라도 어긋나면 공제액이 줄어드는 게 아니라 0원이 됩니다. 10년을 어떻게 세는지, 2주택이어도 1주택으로 보는 경우가 어디까지인지, 집을 받는 사람에게 무엇을 요구하는지를 국세청 안내와 상증세법 제23조의2 기준으로 정리합니다. (2026년 기준)
요건은 네 가지이고, 하나라도 빠지면 0원입니다
국세청 「상속공제」 안내는 동거주택 상속공제의 요건을 네 개로 나눠 적고 있습니다. 부분 충족이라는 개념이 없어서, 세 개를 채우고 하나를 놓치면 공제액은 비례해서 줄지 않고 통째로 사라집니다.
| # | 요건 | 판정 기준일 |
|---|---|---|
| 1 | 피상속인이 거주자일 것 | 상속개시일 |
| 2 | 피상속인과 상속인(직계비속)이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 동거할 것 | 소급 10년 |
| 3 | 두 사람이 소급 10년 이상 계속 1세대를 구성하면서 1주택을 소유할 것(무주택 기간은 이 기간에 포함) | 소급 10년 |
| 4 | 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것 | 상속개시일 |
3번의 1주택에는 고가주택도 포함됩니다. 집값이 비싸다는 이유로 배제되지 않습니다. 여기서 말하는 1세대는 소득세법 제88조 제6호의 1세대이고, 양도소득세에서 쓰는 그 개념과 같습니다.
실무에서 어긋나는 지점은 대체로 2번이 아니라 3번과 4번입니다. 같이 산 사실은 분명한데 중간에 부모가 잠깐 두 채를 가졌던 시기가 끼어 있거나, 집을 물려받는 자녀가 이미 자기 집을 갖고 있는 경우입니다.
10년 동거 — 떨어져 산 기간은 빼고 세되, 끊기지는 않습니다
10년을 연속으로 붙어 있어야 하는지가 첫 번째 오해입니다. 국세청 안내는 아래 사유로 떨어져 산 경우 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거기간에 산입하지 않는다고 적고 있습니다.
- 징집
- 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유
- 위와 비슷한 사유로서 재정경제부령으로 정하는 사유
이 부령이 정하는 사유는 세 가지로 구체화돼 있습니다. 시행령은 2025년 12월 30일 개정으로 이 부분을 재정경제부령으로 적고 있고, 국세청 안내문에는 아직 기획재정부령으로 표기돼 있습니다. 가리키는 내용은 같습니다.
| 구분 | 인정 범위 |
|---|---|
| 취학 | 초·중등교육법에 따른 학교(유치원·초등학교·중학교는 제외) 및 고등교육법에 따른 학교 취학 |
| 근무 | 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 |
| 질병 | 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양 |
여기서 갈리는 지점은 끊는 것과 빼는 것의 차이입니다. 3년간 지방 전근으로 떨어져 살았다면 그 3년 때문에 처음부터 다시 세는 것이 아니라, 전체 기간에서 3년을 뺀 나머지가 동거기간이 됩니다. 12년을 같이 살았어도 그중 3년이 전근이면 동거기간은 9년이라 요건에 닿지 않습니다. 유리한 규정이면서 동시에 10년 달성 시점을 뒤로 미는 규정입니다.
상속인이 미성년자였던 기간도 동거기간에서 제외됩니다. 태어나서 줄곧 부모와 같이 산 자녀라도 19세가 된 뒤로 10년을 채워야 하므로, 실제로는 스물아홉 무렵이 되어야 요건에 닿습니다.
동거 여부는 주민등록이 아니라 실제로 한집에서 같이 살았는지로 봅니다. 국세청은 근무상 형편에 따른 동거기간 계산에 대해 주민등록 여부와 관계없이 한집에서 실제 같이 살았던 기간을 말하며 가족관계·근무여건 등을 고려해 사실판단할 사항이라고 회신한 바 있습니다. 주민등록만 옮겨두는 방식으로 만들어지지 않고, 반대로 주민등록이 달랐다는 이유만으로 곧바로 부정되지도 않습니다.
1세대 1주택 — 무주택 기간은 포함되고, 2주택은 여덟 가지만 봐줍니다
3번 요건이 가장 많이 걸립니다. 다만 그 전에 오해부터 풀어야 합니다.
전세나 월세로 살던 기간은 요건을 깨지 않습니다. 상증세법 제23조의2 제1항 제2호 후단은 무주택인 기간이 있는 경우 그 기간을 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다고 정합니다. 부모와 함께 살되 두 사람 다 집이 없던 시기가 중간에 있었어도 10년은 그대로 이어집니다. “10년 내내 집을 갖고 있어야 한다”는 조건이 아니라 “2주택이 되면 안 된다”는 조건입니다.
문제는 2주택이 된 시기입니다. 여기에는 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제1항이 여덟 가지를 예외로 두고, 그중 넷에는 처분기한 같은 단서가 붙습니다. 국세청 안내문은 이를 다섯 갈래로 줄여 적고 있어 단서가 보이지 않으므로, 시행령 기준으로 정리합니다.
| 호 | 2주택이어도 1주택으로 보는 경우 | 붙어 있는 단서 |
|---|---|---|
| 1 | 피상속인이 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 | 취득일부터 2년 이내 종전 주택을 양도하고 이사한 경우만 |
| 2 | 상속인이 상속개시일 이전에 1주택 소유자와 혼인한 경우 | 혼인한 날부터 5년 이내 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 |
| 3 | 피상속인이 국가등록문화유산 주택을 소유한 경우 | — |
| 4 | 피상속인이 이농주택을 소유한 경우 | — |
| 5 | 피상속인이 귀농주택을 소유한 경우 | — |
| 6 | 1주택자가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려 세대를 합쳐 일시적 2주택이 된 경우 | 합친 날부터 5년 이내 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 |
| 7 | 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택 소유자와 혼인한 경우 | 혼인한 날부터 5년 이내 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 |
| 8 | 피상속인 사망 전 제3자로부터의 상속으로 여러 사람이 공동소유하게 된 주택을 소유한 경우 | 그 주택의 가장 큰 상속지분을 소유한 경우는 제외 |
단서를 놓치면 결론이 뒤집힙니다. 일시적 2주택이라도 종전 주택을 2년 안에 팔고 이사하지 않았다면 그 기간은 예외로 인정되지 않아 10년이 끊깁니다. 혼인 사유는 혼인한 쪽이 상속인이냐 피상속인이냐에 따라 2호와 7호로 나뉘고, 양도해야 하는 주택도 각각 상속인의 배우자 것과 피상속인의 배우자 것으로 갈립니다.
8호는 방향이 반대라 특히 헷갈립니다. 예전에 다른 분에게서 물려받아 형제들과 공동소유 중인 집이 있어도 원칙적으로는 주택 수에서 봐주지만, 내 지분이 가장 큰 경우에는 봐주지 않습니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 가장 큰 지분을 가진 것으로 봅니다.
여덟 가지 어디에도 들어가지 않는 두 번째 집, 이를테면 투자 목적으로 사둔 집이라면 그 집을 보유한 기간에 요건이 깨집니다.
- 공제액 — 상속주택가액의 100%, 6억원 한도
- 기간 — 상속개시일부터 소급 10년, 미성년자 기간 제외
- 떨어져 산 기간 — 징집·취학·근무·질병은 끊기지 않고 기간에서 빠짐(10년 달성이 그만큼 늦어짐)
- 무주택 기간 — 1세대 1주택 기간에 포함(전월세로 살던 시기는 10년을 끊지 않음)
- 2주택 예외 — 시행령 제20조의2 제1항 여덟 가지. 일시적 2주택은 2년 내 양도·이사, 혼인·동거봉양은 5년 내 양도라는 단서가 붙음
- 받는 사람 — 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 직계비속
- 공제 대상 금액 — 주택부수토지 포함, 담보된 피상속인 채무는 차감
집을 받는 사람 — 무주택이거나, 피상속인과 공동보유일 것
4번 요건은 물려받는 쪽을 봅니다. 국세청 안내는 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것을 요구합니다.
여기에 조문 단계의 예외가 하나 더 있습니다. 상증세법 제23조의2 제1항은 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자를 대상으로 규정합니다. 부모와 그 집을 공동명의로 갖고 있던 자녀는 형식상 유주택자지만 이 예외로 대상에 들어갑니다. 부모와 함께 가진 그 집 하나뿐인 상태와, 그와 별개로 자기 집을 따로 둔 상태는 결과가 갈립니다.
받는 사람의 범위도 안내문보다 조문이 넓습니다. 국세청 안내는 직계비속으로 줄여 적지만, 조문은 직계비속과 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 정하고 있습니다. 민법 제1003조 제2항은 대습상속 규정이라, 자녀가 부모보다 먼저 사망해 그 배우자가 대습상속인이 된 경우 며느리·사위도 대상이 됩니다. 자녀가 살아 있는 상태에서 며느리·사위가 상속받는 구조는 여기에 들어가지 않습니다.
피상속인의 배우자는 이 공제 대상이 아닙니다. 배우자에게는 최소 5억원이 보장되는 별도의 배우자 상속공제가 적용되므로, 어머니가 아버지의 집을 받는 상황이라면 이 공제가 아니라 그쪽을 봅니다.
공제액은 집값 전액이 아닙니다
공제 대상 금액의 정의가 실제 절세액을 크게 바꿉니다. 국세청 안내는 상속주택가액을 이렇게 정의합니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 상속주택 시가(부수토지 포함) | 8억원 |
| (−) 그 주택에 담보된 피상속인의 채무 | 3억원 |
| = 상속주택가액 | 5억원 |
| 공제율 | 100% |
| 한도 | 6억원 |
| 동거주택 상속공제액 | 5억원 |
담보대출이 남아 있으면 그만큼 공제가 줄어드는 구조입니다. 위 사례에서 담보채무가 없었다면 8억원 중 한도인 6억원까지 공제되지만, 3억원이 걸려 있으면 5억원에서 끝납니다.
여기서 끝이 아닙니다. 동거주택 상속공제를 포함한 상속공제 전체의 합계액은 별도의 공제적용한도를 넘지 못합니다. 국세청 안내의 산식은 상속세 과세가액에서 상속인이 아닌 자에게 유증·사인증여한 재산가액, 상속인의 상속포기로 다음 순위 상속인이 받은 재산가액, 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산의 과세표준을 빼는 방식입니다. 마지막 항목인 가산 증여재산의 과세표준은 상속세 과세가액이 5억원을 넘을 때 적용하며, 증여재산공제액과 재해손실공제액은 차감해 계산하고 창업자금·가업승계 주식 등은 넣지 않습니다. 사전증여가 많았다면 계산상 공제액을 다 채웠어도 실제로는 그만큼 깎입니다. 상속공제 전반의 구조는 상속세 면제한도 — 일괄공제 5억·배우자공제 최소 5억에서 정리했습니다.
겸용주택·다가구주택에서 갈리는 지점
1층이 가게이고 위층에 사는 상가주택, 또는 여러 가구가 나눠 사는 다가구주택이라면 어디까지가 공제 대상인지가 문제됩니다.
겸용주택은 국세청 사전-2023-법규재산-0247(2023.11.16.) 회신이 기준입니다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전체를 주택으로 보아 건물 전체를 공제 대상으로 판단했습니다. 같이 살던 층만 떼어내 계산하지 않는다는 뜻입니다.
다만 같은 회신은 공제 범위를 공제 요건을 충족하는 상속인의 지분상당액으로 한정합니다. 형제 셋이 나눠 받았고 그중 한 명만 요건을 채웠다면 건물 전체가 아니라 그 한 명의 지분에 해당하는 금액이 공제 대상입니다. “건물 전체가 대상”은 면적 안분을 하지 않는다는 뜻이지, 상속인 전원의 몫을 다 넣는다는 뜻이 아닙니다.
여기가 양도소득세와 갈리는 지점입니다. 양도세에서는 실지거래가액 12억원을 넘는 겸용주택이면 면적 비교와 무관하게 주택 부분만 분리해 봅니다. 같은 건물을 두고 상속공제와 양도세의 취급이 다르므로 한쪽 기준을 다른 쪽에 옮겨 적용하면 어긋납니다. 양도세 쪽 기준은 겸용주택 양도세 — 12억을 넘는 순간 면적 비교가 무의미해지는 이유에 있습니다.
다가구주택은 국세청 재산세과-180(2011.4.7.) 회신이 다가구주택인 경우에도 이 규정이 적용된다고 밝혔습니다. 타인에게 임대한 구획이 섞여 있어도 규정 자체가 배제되지는 않습니다.
다만 이 회신을 인용한 옛 안내에는 공제율 40%·한도 5억원으로 적힌 것이 많습니다. 그 시점의 기준이고, 현행은 100%·6억원입니다. 오래된 블로그나 요약 자료에서 40%라는 숫자를 보면 시점을 먼저 확인해야 합니다.
근거 자료
- 국세청 국세신고안내 「상속공제」 — www.nts.go.kr
- 상속세 및 증여세법 제23조의2(동거주택 상속공제)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2(동거주택 인정의 범위)
- 국세청 사전-2023-법규재산-0247(2023.11.16.) — 겸용주택의 동거주택 상속공제 적용 방법
- 국세청 재산세과-180(2011.4.7.) — 다가구주택의 동거주택 상속공제 적용 가능 여부
기준 시점: 2026년 8월. 세법은 개정될 수 있으므로 신고 직전 국세청 안내를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
함께 보면 좋은 글
자주 묻는 질문
부모님과 10년 넘게 살았는데도 공제를 못 받는 경우가 있나요?
네 가지 요건을 모두 채워야 하고 하나라도 어긋나면 공제액이 줄어드는 게 아니라 0원이 됩니다. 실무에서 가장 많이 걸리는 지점은 세 번째와 네 번째입니다. 10년 동안 2주택이 되면 안 되는데 중간에 부모님이 잠깐 두 채를 가졌던 시기가 있고 그것이 시행령의 예외 여덟 가지에 들어가지 않으면 그 순간 10년이 끊깁니다. 또 집을 물려받는 자녀가 상속개시일 현재 자기 집을 갖고 있으면 대상이 아닙니다. 동거 기간만 채우면 되는 공제로 오해하기 쉬운 지점입니다.
군대에 있었거나 지방 근무로 몇 년 떨어져 살았으면 10년이 끊기나요?
끊기지 않습니다. 징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양으로 떨어져 산 경우는 계속 동거한 것으로 보되 그 기간을 동거기간에 넣지 않을 뿐입니다. 끊는 것이 아니라 빼는 것이라, 10년을 채우는 시점이 그만큼 뒤로 밀립니다. 재정경제부령이 정하는 세부 사유는 초·중등교육법에 따른 학교(유치원·초등학교·중학교 제외)와 고등교육법에 따른 학교 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양입니다. 예를 들어 12년을 같이 살았는데 그중 3년이 지방 전근이었다면 동거기간은 9년으로 계산돼 요건에 미달합니다.
10년 중에 부모님이 2주택이었던 시기가 있으면 무조건 안 되나요?
상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2 제1항이 여덟 가지를 예외로 두고 있습니다. 피상속인의 일시적 2주택, 상속인의 혼인, 국가등록문화유산 주택, 이농주택, 귀농주택, 60세 이상 직계존속 동거봉양 합가, 피상속인의 혼인, 제3자로부터의 상속으로 공동소유하게 된 주택입니다. 다만 넷에는 단서가 붙습니다. 일시적 2주택은 다른 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고 이사한 경우만, 혼인은 혼인한 날부터 5년 이내에 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만, 동거봉양은 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당합니다. 공동소유 주택은 반대로 가장 큰 상속지분을 소유한 경우가 제외 대상입니다. 여덟 가지 어디에도 들어가지 않는 투자용 두 번째 집이었다면 그 시점에서 기간이 끊어집니다.
10년 중에 전세로 살던 기간이 있으면 안 되나요?
됩니다. 상증세법 제23조의2 제1항 제2호 후단은 무주택인 기간이 있는 경우 그 기간을 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다고 정합니다. 부모님과 함께 살되 두 분 다 집이 없어 전세나 월세로 지낸 시기가 중간에 끼어 있어도 10년은 그대로 이어집니다. 이 요건은 10년 내내 집을 갖고 있으라는 뜻이 아니라 2주택이 되지 말라는 뜻입니다. 실무에서 이 부분을 거꾸로 알고 미리 포기하는 경우가 있습니다.
자녀가 집을 조금이라도 갖고 있으면 안 되나요?
원칙은 상속개시일 현재 무주택자여야 합니다. 다만 상증세법 제23조의2 제1항은 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자를 대상으로 하고 있어, 부모님과 그 집을 공동명의로 갖고 있었던 경우는 예외로 인정됩니다. 부모와 함께 소유한 그 집 하나만 있는 상태와, 별도로 자기 집을 따로 가진 상태를 구분해야 합니다.
며느리나 사위도 받을 수 있나요?
원칙은 직계비속입니다. 다만 상증세법 제23조의2 제1항은 상속인의 범위를 직계비속과 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정하고 있습니다. 민법 제1003조 제2항은 대습상속을 규정한 조문이라, 자녀가 먼저 사망해 그 배우자가 대습상속인이 된 경우에는 대상에 들어갑니다. 자녀가 살아 있는 상태에서 며느리·사위가 그냥 상속받는 구조는 해당하지 않습니다. 피상속인의 배우자도 이 공제 대상이 아니며 배우자는 별도의 배우자 상속공제를 적용받습니다.
공제액은 집값 그대로 6억원까지인가요?
집에 걸린 빚을 뺀 금액이 기준입니다. 국세청 안내는 상속주택가액을 주택부수토지의 가액을 포함하되 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액으로 정의합니다. 그 금액의 100%를 공제하고 6억원이 한도입니다. 시가 8억원인 집에 담보대출 3억원이 남아 있으면 공제 대상은 5억원이고, 한도 6억원에 걸리지 않으므로 5억원 전액이 공제됩니다. 여기에 더해 상속공제 전체에는 별도의 공제적용한도가 걸립니다.
상가주택이나 다가구주택도 되나요?
둘 다 적용된 사례가 있습니다. 겸용주택은 국세청 사전-2023-법규재산-0247에서 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전체를 주택으로 보아 건물 전체를 공제 대상으로 판단했습니다. 같이 산 층만 잘라서 계산하지 않는다는 뜻입니다. 다만 같은 회신은 공제 범위를 공제 요건을 충족하는 상속인의 지분상당액으로 한정하므로, 여러 명이 나눠 받았다면 요건을 채운 상속인의 지분만 들어갑니다. 다가구주택은 국세청 재산세과-180에서 다가구주택인 경우에도 규정이 적용된다고 회신했습니다. 다만 이 회신은 공제율 40%·한도 5억원이던 시기의 것이라 적용 가능 여부만 참고하고 공제율과 한도는 현행 100%·6억원으로 봐야 합니다.
국세청 국세신고안내 「상속공제」(www.nts.go.kr, cntntsId=7956)의 동거주택 상속공제 항목 원문과 상속세 및 증여세법 제23조의2, 같은 법 시행령 제20조의2 조문을 2026년 8월 20일에 국가법령정보센터에서 직접 확인해 작성했습니다. 근거 판본은 상속세 및 증여세법 [시행 2025. 10. 1., 법률 제21065호]와 같은 법 시행령 [시행 2026. 2. 27., 대통령령 제36131호]입니다. 2주택이어도 1세대 1주택으로 보는 사유는 국세청 안내문이 다섯 갈래로 압축해 적고 있으나 시행령 제20조의2 제1항은 여덟 개 호로 규정하고 그중 제1호·제2호·제6호·제7호에 처분기한 단서가 붙어 있어, 단서가 결론을 가르는 만큼 시행령 원문 기준으로 여덟 가지를 모두 표기했습니다. 무주택인 기간을 1세대 1주택 기간에 포함한다는 제23조의2 제1항 제2호 후단도 같은 이유로 본문에 반영했습니다. 요건 네 가지, 동거기간에 산입하지 않는 부득이한 사유와 그 부령이 정하는 세부 사유, 공제액이 주택부수토지를 포함하되 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 금액이라는 점, 6억원 한도, 상속공제 적용의 한도는 모두 위 국세청 안내에 기재된 문장을 근거로 했습니다. 상속인의 범위가 직계비속과 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정된다는 부분은 상증세법 제23조의2 제1항 본문을 근거로 했고, 국세청 안내문은 이 부분을 직계비속으로 줄여 적고 있어 조문 기준으로 함께 표기했습니다. 국가등록문화유산 주택은 시행령이 2024년 이후 개정으로 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」상 명칭을 쓰고 있어 옛 명칭인 등록문화재 대신 현행 명칭으로 적었고, 부령 명칭도 2025년 12월 30일 개정된 시행령 표기를 따랐습니다. 국세청 안내문은 두 부분 모두 옛 표기가 남아 있습니다. 겸용주택은 국세청 사전-2023-법규재산-0247(2023.11.16.), 다가구주택은 국세청 재산세과-180(2011.4.7.) 회신을 근거로 했습니다. 다만 재산세과-180은 공제율 40%·한도 5억원이던 시기의 회신이라 다가구주택 적용 가능 여부에 대한 판단만 인용하고 공제율·한도는 현행 기준으로 적었습니다. 2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안에는 상속·증여세 과세체계 개편이 포함되지 않아 이 글은 현행 기준으로만 서술했습니다. 동거 사실과 1세대 1주택 여부는 주민등록이 아니라 실제 거주로 판단하는 사실판단 영역이라 개별 사안에서 결론이 갈릴 수 있어 단정하지 않았습니다. 이 글은 현행 기준 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.