2026 유사매매사례가액 — 아파트 증여·상속 신고가액을 옆집 거래가 정하는 5%·5% 규칙

아파트를 증여·상속받아 신고할 때 신고가액은 공시가격이 아니라 거래가격으로 정해집니다. 그 집 자체의 거래가 없으면 같은 단지에서 주거전용면적과 공동주택가격이 각각 5% 이내로 차이 나는 집의 거래가격을 대신 씁니다. 평가기간은 상속이 사망일 전후 6개월, 증여가 증여일 전 6개월부터 후 3개월입니다. 가격을 정하는 순서와 5% 요건, 그리고 언제까지의 거래가 잡히는지를 국세청 안내 기준으로 정리합니다. (2026년 기준)

가격을 정하는 순서는 세 단계입니다

국세청이 발간한 「상속·증여 세금상식」은 주택 가격이 정해지는 순서를 이렇게 설명합니다.

1순위는 상속받은 주택의 거래가격입니다. 2순위는 유사한 주택의 거래가격입니다. 3순위는 공시가격입니다.

여기서 자주 어긋나는 지점이 공시가격의 위치입니다. 공시가격은 마지막 순위이고, 앞의 두 가지가 모두 없을 때만 씁니다. 아파트는 같은 단지에 같은 평형이 여러 채 있어 2순위에서 걸리는 경우가 대부분입니다. 공시가격이 시세보다 낮다는 이유로 그 금액을 신고가액으로 적으면, 유사매매사례가액으로 경정되면서 세금과 가산세가 함께 붙습니다.

1순위인 ‘그 재산 자체의 가격’에는 매매가액만 있는 것이 아닙니다. 국세청 안내는 시가로 보는 가액을 이렇게 나눕니다.

구분	시가로 보는 가액	판단 기준일
매매사실이 있는 경우	그 거래가액	매매계약일
감정을 받은 경우 (주식·출자지분 제외)	2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액. 기준시가 10억원 이하는 1 이상도 가능	감정가액 평가서 작성일
수용·경매·공매 사실이 있는 경우	그 보상가액·경매가액 또는 공매가액	보상가액·경매가액·공매가액이 결정된 날

기준일이 매매계약일이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 잔금일이나 등기접수일이 아닙니다. 계약일이 평가기간 안에 있으면 잔금이 그 뒤에 치러져도 그 거래는 평가기간 안의 거래입니다.

감정가액에는 예외가 하나 붙습니다. 국세청 안내 원문입니다.

당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1이상의 감정기관의 감정가액도 가능함

원칙은 두 곳 이상의 평균이지만, 기준시가가 10억원 이하인 재산은 한 곳의 감정가액도 인정됩니다. 감정평가를 검토한다면 두 곳을 부르기 전에 기준시가부터 확인하세요.

한편 거래가액이라도 특수관계인과의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않습니다. 가족 간에 낮은 값으로 주고받은 계약서를 시가 근거로 쓸 수는 없습니다.

평가기간은 상속과 증여가 다릅니다

시가로 인정되려면 그 거래가 평가기간 안에 있어야 합니다. 여기서 상속과 증여가 갈립니다.

구분	평가기간	총 길이
상속	상속개시일(사망일) 전후 6개월	12개월
증여	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월	9개월

증여는 뒤쪽이 3개월로 짧고 앞뒤가 비대칭입니다. 증여를 계획할 때 이 3개월이 실무상 의미를 갖습니다. 증여 직후 같은 단지에서 신고가가 크게 오른 거래가 나오면 그 가액이 시가로 잡힐 수 있기 때문입니다.

평가기간 안에 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 어떻게 할까요. 국세청 안내는 이렇게 정합니다.

시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 합니다.

가장 비싼 것도, 가장 싼 것도 아니고 날짜가 가장 가까운 것입니다. 평가기준일은 상속이 사망일, 증여가 증여일입니다.

유사한 재산의 조건 — 같은 단지, 5%, 5%

그 집 자체의 거래가 없을 때 2순위로 넘어갑니다. 국세청은 유사한 재산을 “면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”으로 설명하는데, 공동주택은 판정 기준이 구체적으로 정해져 있습니다. 국세청 자주묻는 Q&A의 설명입니다.

공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내에 있고, 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내이며, 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내이면 유사재산으로 봅니다. 유사재산에 해당하는 공동주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택을 말합니다.

정리하면 세 개의 문턱을 모두 넘어야 합니다.

요건	기준
위치	평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 안
면적	주거전용면적 차이가 평가대상 주택 주거전용면적의 5% 이내
가격	공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내
둘 이상일 때	공동주택가격 차이가 가장 적은 주택

두 개의 5%가 서로 다른 기준을 본다는 점이 실무에서 가장 자주 헷갈리는 부분입니다. 하나는 전용면적, 다른 하나는 공시가격입니다. 옆 동에 같은 평형이 팔렸다는 사실만으로 그 가격이 내 신고가액이 되지는 않습니다.

유사한 거래가 얼마인지는 국세청 홈택스에서 확인합니다. 「상속·증여 세금상식」이 안내하는 경로는 홈택스 → 조회 / 발급 → 상속·증여재산 평가하기입니다.

신고일이라는 마감선

유사매매사례가액에는 평가기간과 별개로 하나의 선이 더 있습니다. 상속과 증여 모두 국세청 안내가 같은 구조로 적고 있습니다.

(상속) 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 내 상속세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·감정가액의 평균액 등이 있는 경우

(증여) 증여일 전 6개월부터 평가기간 내 증여세 신고일까지의 기간

구분	유사매매사례가액을 보는 기간
상속	상속개시일 전 6개월 ~ 평가기간 내 상속세 신고일까지
증여	증여일 전 6개월 ~ 평가기간 내 증여세 신고일까지

평가기간의 끝(상속 6개월, 증여 3개월)이 아니라 내가 신고한 날이 끝입니다. 신고를 마친 뒤에 같은 단지에서 더 비싼 거래가 나와도, 이 경로로는 소급해 들어오지 않습니다.

여기서 “그러면 서둘러 신고하면 안전하다”는 결론으로 바로 가면 위험합니다. 다음 절의 경로가 남아 있기 때문입니다.

평가기간 밖의 거래도 끌려올 수 있습니다

평가기간을 벗어난 거래를 시가로 인정하는 별도 절차가 있습니다. 재산평가심의위원회입니다. 국세청 안내가 정한 대상 기간은 다음과 같습니다.

구분	심의 대상 기간
상속	상속개시일 전 2년 ~ 평가기간 경과 후부터 법정신고기한 후 9개월까지
증여	증여일 전 2년 ~ 평가기간 경과 후부터 신고기한 후 6개월까지

납세자도, 세무서장도 신청합니다. 유리한 가액을 인정받기 위해 납세자가 쓰기도 하고, 반대로 과세관청이 평가기간 밖 거래를 끌어오는 데 쓰기도 합니다.

납세자가 신청한다면 기한이 따로 있습니다. 국세청 안내 기준입니다.

구분	신청 기한	회신
상속	상속세 법정신고기한 만료 4개월 전까지, 피상속인 납세지 관할 재산평가심의위원회에 서면·홈택스로 신청	상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전까지 서면 회신
증여	증여세 신고기한 만료 70일 전까지, 납세지 관할 재산평가심의위원회에 서면·홈택스로 신청	증여세 과세표준 신고기한 만료 20일 전까지 서면 회신
평가기간 경과 후 매매 등이 생긴 경우	그 매매등이 있는 날부터 6개월 이내, 납세지 관할 지방국세청장(소득재세과장)에게 서면(방문·우편)으로 신청	—

신고기한이 아니라 신고기한보다 앞선 날이 마감이라는 점이 함정입니다. 상속은 신고기한 6개월 중 4개월 전까지이므로, 사망 후 두 달 남짓 안에 판단해야 합니다.

위 표의 세 번째 줄은 앞의 두 줄에 대한 구제 절차가 아니라 별개의 경우입니다. 4개월 전·70일 전 기한은 평가기간 안에 있었던 매매 등을 심의받을 때의 기한이고, 6개월 기한은 평가기간이 끝난 뒤에 매매 등이 새로 생긴 경우에 적용됩니다. 평가기간 안의 거래를 두고 기한을 넘겼다면 6개월 경로로 되살릴 수 없습니다.

「상속·증여 세금상식」은 상속의 이 구조를 한 문장으로 풀어 놓았습니다.

모든 거래를 보는 것은 아니고, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 봅니다.

상속세 신고기한이 6개월이므로 여기에 9개월을 더해 15개월이 됩니다. 앞의 2년까지 합치면 실제로 들여다보는 창은 3년을 넘습니다. 평가기간 6개월만 지나면 끝이라고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다.

옛 안내와 달라진 지점

인터넷에 남아 있는 오래된 설명 중 두 가지는 현행 기준과 어긋납니다.

“아파트도 공시가격으로 신고하면 된다” — 앞서 본 3순위 구조상 유사매매사례가액이 있으면 공시가격은 쓰지 않습니다. 아파트는 유사 거래가 잡히는 경우가 대부분이라 이 설명이 맞는 상황은 드뭅니다.

“평가기간 6개월만 넘기면 끝난다” — 평가심의위원회 경로가 상속은 신고기한 후 9개월, 증여는 신고기한 후 6개월까지 열려 있습니다. 평가기간만 보고 판단하면 뒤늦게 경정될 수 있습니다.

계산이 필요하다면 아래에서 세액을 먼저 가늠해 볼 수 있습니다.

증여세 계산기로 세액 확인하기 →

신고 전 확인 순서

1. 그 집 자체의 거래·감정·경매·공매가 평가기간 안에 있는지 먼저 봅니다.
2. 없으면 같은 단지에서 주거전용면적 5% 이내, 공동주택가격 5% 이내인 집의 거래를 찾습니다.
3. 여러 건이면 공동주택가격 차이가 가장 적은 집으로, 그래도 여럿이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액으로 좁힙니다.
4. 홈택스 「상속·증여재산 평가하기」로 조회 결과를 확인하고, 신고 직전에 다시 조회합니다.
5. 금액이 크거나 유사 거래가 애매하면 감정평가를 검토합니다. 기준시가 10억원 초과면 2곳 이상, 10억원 이하면 1곳도 가능합니다.
6. 평가기간 밖 거래를 시가로 인정받아야 한다면 재산평가심의위원회 신청 기한을 확인합니다. 기한은 어떤 거래인지에 따라 갈립니다. 평가기간 안의 매매 등이면 상속은 신고기한 만료 4개월 전, 증여는 70일 전까지입니다. 평가기간이 지난 뒤에 매매 등이 생긴 경우는 별개의 경로로, 그날부터 6개월 이내입니다. 앞의 기한을 놓쳤다고 해서 뒤의 6개월이 열리는 것은 아닙니다.

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증여 취득세의 과세표준인 시가인정액은 지방세법에서 정한 별도 개념입니다. 이 글의 상속세·증여세 시가와 이름도 취지도 비슷하지만 근거 법이 다르므로, 취득세는 위 글에서 따로 확인하세요.

근거 자료

• 국세청 국세신고안내 — 상속재산의 평가
• 국세청 국세신고안내 — 증여재산의 평가
• 국세청 자주묻는 Q&A — 재산평가
• 국세청 홈택스 — 조회 / 발급 → 상속·증여재산 평가하기

기준 시점: 2026년 8월 19일. 공동주택가격은 매년 새로 공시되고 유사 거래는 실거래 신고에 따라 계속 바뀌므로, 신고 직전에 홈택스에서 다시 조회하세요.