2026 비사업용 토지 양도세 — 기본세율 +10%p 중과와 사업용으로 인정받는 기간기준
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비사업용 토지를 팔면 기본세율 645%에 **10%p가 더해져 1655%**가 적용됩니다. 판정은 두 단계입니다. 먼저 지목과 실제 이용 상태로 어느 기간이 사업용이었는지를 가리고, 그다음 그 기간이 충분한지를 봅니다.
두 번째 단계가 최종 갈림길입니다. 양도일 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 소유기간의 60% 가운데 하나만 채우면 중과에서 빠집니다. 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 그대로 받습니다.
세율 계산, 기간기준, 지목별 판정, 예외 조항, 그리고 2026년 8월 3일 발표된 세제개편 정부안까지 효력일을 나눠 정리합니다.
세율은 기본세율에 10%p를 더합니다
비사업용 토지에는 별도의 세율표가 따로 있는 게 아닙니다. 기본세율에 10%p를 얹습니다(소득세법 제104조 제1항 제8호). 누진공제액은 기본세율표를 그대로 씁니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 비사업용 토지 | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 25% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 34% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 45% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 48% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 50% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 52% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 55% | 6,594만원 |
과세표준 2억원인 비사업용 토지라면 2억원 × 48% − 1,994만원 = 7,606만원입니다. 같은 과세표준의 일반 토지는 2억원 × 38% − 1,994만원 = 5,606만원이므로, 차이는 정확히 과세표준의 10%인 2,000만원입니다.
여기에 개인지방소득세가 양도소득세의 10%로 별도 부과됩니다.
2년 미만 보유라면 비교과세를 먼저
보유기간이 짧으면 단기보유 세율과 중과세율이 동시에 걸립니다. 이때는 각각 계산해 산출세액이 큰 쪽을 냅니다(소득세법 제104조 제5항).
- 보유 1년 미만: 50%와 「기본세율 + 10%p」 중 큰 세액
- 보유 1년 이상 2년 미만: 40%와 「기본세율 + 10%p」 중 큰 세액
과세표준이 낮으면 단기 세율이, 높으면 중과세율이 이깁니다. 두 값을 다 계산해 보기 전에는 어느 쪽이 클지 단정하기 어렵습니다.
최종 갈림길은 기간입니다
아래 지목별 잣대로 각 기간이 사업용이었는지 가려낸 다음, 그 기간이 아래 요건을 채우는지 봅니다. 판정은 양도일 시점에서 과거를 되짚은 기간으로 합니다.
소유기간이 5년 이상이면 아래 셋 중 하나만 사업용으로 채워도 비사업용에서 빠집니다.
| 안전요건 | 내용 |
|---|---|
| 5년 기준 | 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용 |
| 3년 기준 | 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용 |
| 비율 기준 | 소유기간 전체의 60% 이상 사업용 |
셋을 모두 채울 필요는 없습니다. 소득세법 시행령 제168조의6은 이 내용을 뒤집어서, 비사업용인 기간이 「직전 5년 중 2년 초과 + 직전 3년 중 1년 초과 + 소유기간의 40% 초과」에 모두 해당할 때만 비사업용으로 본다고 규정합니다. 하나라도 어긋나면 사업용이 되는 구조입니다.
소유기간이 5년 미만이면 기준이 조정되므로 같은 조문을 직접 확인하세요.
경매와 공매에는 별도 규정이 있습니다. 경매는 최초 경매기일, 공매는 최초 공매일을 양도일로 보고 기간을 계산합니다(시행령 제168조의14 제2항). 매각까지 시간이 오래 걸린 사건에서 판정 기준일이 앞당겨집니다.
지목별로 무엇을 봐야 하나
소득세법 제104조의3 제1항은 지목별로 다른 잣대를 둡니다.
| 구분 | 비사업용이 되는 경우 | 빠져나가는 열쇠 |
|---|---|---|
| 농지 | 소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않는 농지, 시 지역 도시지역 안 농지 | 재촌 + 자경 |
| 임야 | 원칙적으로 비사업용 | 재촌, 공익림, 사업 관련 임야 |
| 목장용지 | 기준면적 초과분, 축산업 비경영자 소유 | 축산업 경영 + 기준면적 이내 |
| 그 밖의 토지 | 원칙적으로 비사업용 | 재산세 비과세·별도합산·분리과세 대상, 사업 관련 토지 |
| 주택 부속토지 | 주택 면적 × 지역별 배율 초과분 | 배율 이내 면적 |
농지에서 자주 어긋나는 지점은 재촌입니다. 자경만으로는 부족하고 거주 요건이 따로 붙습니다. 인정되는 거주지는 ①농지 소재 시·군·구 ②이와 연접한 시·군·구 ③농지로부터 직선거리 30km 이내 지역입니다(소득세법 시행령 제153조 제3항). 소재지 밖에 살아도 30km 안이면 재촌 요건을 채웁니다. 임야는 반대로 재촌 요건이 중심이고, 공익림과 사업 관련 임야가 예외로 빠집니다.
나대지·잡종지는 재산세 과세 유형이 1차 실마리입니다. 재산세가 종합합산으로 잡혀 있으면 비사업용 쪽에, 별도합산이나 분리과세로 잡혀 있으면 사업용 쪽에 가깝습니다. 다만 고지서 한 장으로 끝나지는 않습니다. 종합합산이어도 사업과 직접 관련 있는 토지는 제외되고, 재산세 과세 유형이 보유 기간 중에 바뀌었다면 기간별로 나눠 따져야 합니다(소득세법 제104조의3 제1항 제4호). 고지서로 방향을 잡고, 실제 이용 내역으로 확정하세요.
- 세율 = 기본세율 + 10%p → 16~55%. 지방소득세 10% 별도
- 소유 5년 이상이면 직전 5년 중 3년 · 직전 3년 중 2년 · 소유기간 60% 중 하나만 사업용이면 중과 제외
- 2년 미만 보유는 단기세율(50%·40%)과 비교해 큰 세액
- 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제 적용(연 2%, 최대 30%)
- 상속 농지·수용 토지에는 별도 예외가 있으나 농지는 유형별로 근거 조문이 갈립니다(아래 참고)
비사업용에서 빼주는 예외 조항
기간기준을 못 채웠더라도 소득세법 시행령 제168조의14에 걸리면 비사업용에서 빠집니다. 현행 조문은 대통령령 제36343호(2026년 7월 1일 시행) 기준입니다.
| 예외 | 요건 |
|---|---|
| 8년 자경 상속·증여 | 직계존속·배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지·임야·목장용지를 상속·증여받은 경우 (양도 당시 도시지역 안 토지는 제외하며, 이 예외를 적용할 때 녹지지역·개발제한구역은 도시지역에서 제외해 취급) |
| 상속 도시지역 농지 | 제104조의3 제1항 제1호 나목(도시지역 안 농지)에 해당하는 농지를 상속으로 취득해 상속개시일부터 5년 이내 양도 |
| 수용·협의매수 | 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지 |
| 사용 제한 | 취득 후 법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간은 사업용으로 간주 |
| 보호구역 | 문화유산·자연유산 보호구역으로 지정된 기간은 사업용으로 간주 |
첫 번째 항목은 부모가 평생 농사지은 땅을 물려받았는데 자녀는 도시에 살아 경작이 어려운 경우에 열립니다. 상속인이 직접 짓지 않아도 됩니다. 다만 양도 시점에 그 땅이 도시지역으로 편입돼 있으면 적용되지 않으므로, 편입 여부를 먼저 확인하세요.
일반 상속 농지가 “5년”으로 알려진 이유
‘상속 농지는 5년’이라는 말은 널리 쓰이지만, 모든 상속 농지에 적용되는 단일 조문은 없습니다. 농지가 어느 유형으로 비사업용이 되느냐에 따라 근거가 갈립니다.
도시지역 안 농지(제104조의3 제1항 제1호 나목)라면 위 표의 두 번째 항목, 즉 시행령 제168조의14 제3항 제4호 나목이 직접 5년을 규정합니다.
미재촌·미자경을 이유로 비사업용이 되는 농지(같은 항 제1호 가목)는 두 규정이 맞물려 5년이 나옵니다. 먼저 상속으로 취득한 농지는 상속개시일부터 3년이 지나지 않았다면 재촌·자경하지 않아도 그 규정에서 제외됩니다(시행령 제168조의8 제3항 제2호). 그리고 앞서 본 기간기준은 「양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용」이면 통과입니다. 그래서 상속 후 5년 안에 팔면 직전 5년 구간 안에 그 3년이 온전히 들어와 요건을 채웁니다.
5년이 넘어가면 그 3년이 직전 5년 구간 밖으로 밀려납니다. 그때부터는 상속인이 실제로 재촌·자경한 기간이 필요합니다.
한편 “2006년 12월 31일 이전 상속” 같은 조건이 붙은 항목들은 2009년 12월 31일까지 양도한 토지에만 적용되던 규정이라 지금은 의미가 없습니다.
자주 어긋나는 지점 — “비사업용은 장특공이 없다”
인터넷에 널리 남아 있는 “비사업용 토지는 장기보유특별공제가 배제된다”는 설명은 2016년 이전 양도분에 적용되던 옛 기준입니다.
현행은 다릅니다. 3년 이상 보유했다면 보유기간 1년마다 **2%씩, 15년 이상 최대 30%**까지 공제됩니다(소득세법 제95조 제2항 표1). 게다가 2017년 1월 1일 이후 양도분부터는 기산일이 취득일로 돌아갔습니다. 그 전에는 기산일이 2016년 1월 1일로 묶여 있어 30년을 보유했어도 공제가 거의 없었지만, 지금은 취득일부터 전 기간을 인정받습니다.
20년 전에 산 땅이라면 이 차이만으로 공제가 30%까지 벌어집니다.
2026년 세제개편 정부안 — 아직 확정이 아닙니다
정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 비사업용 토지 관련 내용은 아래와 같습니다.
| 항목 | 현행 | 정부안 | 적용 예정 |
|---|---|---|---|
| 양도세 중과세율 | 기본세율 +10%p | 기본세율 +20%p | 2028. 1. 1. 이후 양도분 |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 배제 대상 추가 | 2028. 1. 1. 양도분 |
| 종부세 종합합산토지 45억원 초과 | 3% | 4% | 2028. 1. 1. 납세의무 성립분 |
🔴 이 표는 정부안입니다. 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있고 확정된 법이 아닙니다. 지금 양도하는 토지에는 현행 기준인 +10%p와 장기보유특별공제 적용이 그대로 유효합니다. 국회 의결 전까지 이 수치로 세액을 계산하지 마세요.
근거 자료
- 국세청 — 양도소득세 기본정보 세율
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위 등)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제153조(농지의 범위 등)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)
기준 시점: 2026년 8월. 세율·요건은 개별 사안과 이후 개정에 따라 달라지므로, 양도 전 국세청 또는 세무대리인에게 확인하세요.
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자주 묻는 질문
비사업용 토지 세율이 정확히 몇 %인가요?
기본세율에 10%p를 더한 16~55%입니다. 기본세율이 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지의 8단계 누진세율이므로, 여기에 10%p씩 붙어 16%~55%가 됩니다. 누진공제액은 기본세율표와 동일하게 적용됩니다. 다만 보유기간이 2년 미만이면 단기보유 세율과 비교해 산출세액이 큰 쪽을 냅니다. 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%와 견주게 되며, 소득세법 제104조 제5항이 정한 비교과세입니다. 여기에 양도소득세의 10%인 개인지방소득세가 별도로 붙습니다.
몇 년만 사업용으로 쓰면 중과를 피할 수 있나요?
소유기간이 5년 이상이면 세 가지 중 하나만 채우면 됩니다. 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 소유기간 전체의 60% 이상 가운데 하나를 사업용으로 사용하면 비사업용 토지에서 빠집니다. 셋을 모두 채울 필요는 없습니다. 소득세법 시행령 제168조의6은 이를 뒤집어서 '비사업용인 기간'이 세 요건에 모두 해당할 때만 비사업용으로 본다고 규정하고 있어, 하나라도 어긋나면 사업용이 됩니다. 소유기간이 5년 미만이면 기준이 조정되므로 해당 조문을 직접 확인하세요. 판정 시점은 양도일 기준이며, 경매는 최초 경매기일, 공매는 최초 공매일을 양도일로 봅니다.
농지를 상속받았는데 농사를 못 짓습니다. 무조건 비사업용인가요?
경우에 따라 빠져나갈 길이 있습니다. 첫째, 미재촌·미자경을 이유로 비사업용이 되는 농지(소득세법 제104조의3 제1항 제1호 가목)라면, 상속개시일부터 3년이 지나지 않은 동안은 재촌·자경하지 않아도 그 규정에서 제외됩니다(시행령 제168조의8 제3항 제2호). 이 3년이 기간기준의 '양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용' 요건을 채우므로, 이 유형에서는 상속 후 5년 안에 양도하면 중과를 피하게 됩니다. 흔히 말하는 '상속 농지 5년'은 이렇게 두 규정이 맞물려 나온 결론이지 모든 상속 농지에 적용되는 단일 조문이 아닙니다. 도시지역 안에 있어 같은 항 제1호 나목으로 비사업용이 되는 농지는 별도 요건인 시행령 제168조의14 제3항 제4호 나목의 5년 규정을 따로 봐야 합니다. 둘째, 직계존속이나 배우자가 8년 이상 그 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 그분들로부터 상속·증여받았다면 상속인이 경작하지 않아도 비사업용에서 빠집니다(시행령 제168조의14 제3항 제1호의2). 다만 이 예외는 양도 당시 도시지역 안의 토지면 적용되지 않고, 이 예외를 적용할 때 녹지지역과 개발제한구역은 도시지역에서 제외해 취급합니다.
비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받나요?
현행 기준으로는 받습니다. 3년 이상 보유했다면 보유기간 1년마다 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%까지 양도차익에서 공제됩니다. '비사업용 토지는 장기보유특별공제가 배제된다'는 설명은 2016년 이전 양도분에 해당하던 옛 기준입니다. 2017년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 기산일이 취득일로 돌아가, 오래 보유한 토지일수록 공제가 커집니다. 다만 2026년 8월 3일 발표된 세제개편 정부안은 비사업용 토지를 다시 공제 배제 대상으로 넣는 내용을 담고 있으며, 국회를 통과할 경우 2028년 1월 1일 양도분부터 적용될 예정입니다.
나대지를 그냥 놀리고 있으면 어떻게 되나요?
재산세 과세 유형으로 판정합니다. 농지·임야·목장용지가 아닌 토지는 원칙적으로 비사업용이고, 재산세가 비과세되거나 별도합산·분리과세 대상인 토지, 그리고 사업과 직접 관련 있는 토지만 빠집니다. 즉 재산세 종합합산과세 대상으로 잡히는 나대지·잡종지가 비사업용 토지의 전형입니다. 재산세 고지서는 방향을 잡는 1차 실마리이지 결론은 아닙니다. 종합합산이어도 사업과 직접 관련 있는 토지는 제외되고, 보유 기간 중에 재산세 과세 유형이 바뀌었다면 기간을 나눠 따져야 합니다. 또 취득 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 봐주므로, 개발제한 등으로 손을 못 댄 기간이 있다면 그 사실관계를 먼저 정리하세요.
소득세법 제104조(양도소득세의 세율)·제104조의3(비사업용 토지의 범위)·제95조(장기보유 특별공제), 소득세법 시행령 제168조의6(기간기준)·제168조의8(농지의 범위 등)·제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지)·제153조(재촌 지역) 조문과 국세청 양도소득세 세율 안내를 대조해 2026-08-08 기준으로 작성했습니다. 시행령 제168조의8과 제168조의14는 대통령령 제36343호(2026. 5. 22. 일부개정, 2026. 7. 1. 시행) 현행 조문을 원문으로 확인했습니다. 2026년 세제개편안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로 국회 심의를 거쳐야 확정되므로 현행 기준과 표를 분리해 표기했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.