2026 분양권 양도세 — 1년 미만 70%·1년 이상 60% 세율과 입주권과의 차이

분양권 양도소득세는 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60% 단일세율입니다. 조정대상지역인지와 상관없고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택 비과세도 적용되지 않습니다. 세율 구조·입주권과의 차이·주택 수 산입까지 정리합니다. (2026년 기준)

분양권 양도세율 — 70%와 60% 두 가지뿐

소득세법 제104조 제1항은 분양권 세율을 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 정하고 있습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 조정대상지역인지를 따지지 않고 전국 동일하게 적용됩니다.

자산	1년 미만	1년 이상 2년 미만	2년 이상
분양권	70%	60%	60%
조합원입주권	70%	60%	기본세율 6~45%
주택	70%	60%	기본세율 6~45%(중과 대상 제외)

주택의 “2년 이상” 칸에 단서가 붙는 이유가 있습니다. 조정대상지역 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나, 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자에게 기본세율에 20~30%p(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)를 더하는 중과가 다시 적용됩니다. 반대로 분양권의 70%·60%는 지역이나 보유 주택 수와 무관하게 그대로입니다.

표의 세율은 국세인 양도소득세 기준이고, 여기에 개인지방소득세가 양도소득세액의 10%만큼 더 붙습니다. 70% 구간은 지방소득세까지 합치면 실질 77%, 60% 구간은 **66%**가 됩니다.

계산 구조 — 깎아주는 항목이 거의 없습니다

분양권 양도세는 계산 단계 자체가 짧습니다. 주택 양도에서 세금을 크게 줄여주는 장기보유특별공제가 빠지기 때문입니다.

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 (장기보유특별공제 없음)
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
4. 산출세액 = 과세표준 × 70% 또는 60%
5. 개인지방소득세 = 산출세액 × 10% (양도소득분으로 별도 신고·납부)

필요경비에는 취득 시 낸 중개보수, 분양권 전매 과정의 중개보수, 발코니 확장 등 옵션 계약금처럼 계약서로 확인되는 지출이 들어갑니다. 계약서와 이체 내역이 없으면 인정받기 어려우므로 서류부터 챙기는 것이 실무입니다.

계산 예시 — 프리미엄 1억원에 전매한 경우

분양권을 계약 후 8개월 만에 양도해 프리미엄 1억원이 남았고, 중개보수 등 필요경비가 300만원이라고 하겠습니다.

항목	금액
양도차익	1억원 − 300만원 = 9,700만원
장기보유특별공제	0원
기본공제	250만원
과세표준	9,450만원
세율(1년 미만)	70%
양도소득세	6,615만원
지방소득세(10%)	661만 5천원
합계	7,276만 5천원

같은 조건에서 보유기간만 1년을 넘겼다면 세율이 60%로 내려가 양도소득세는 5,670만원, 지방소득세까지 6,237만원이 됩니다. 넉 달 차이로 세금이 1,000만원 넘게 갈리는 셈입니다.

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분양권과 입주권은 다릅니다

이름이 비슷해 자주 섞이지만 세법상 성격이 다릅니다. 분양권은 청약 당첨·분양계약으로 생긴 새 아파트를 받을 권리이고, 조합원입주권은 재개발·재건축 조합원이 기존 집을 헐고 새 집을 받을 기존 주택에서 전환된 권리입니다.

구분	분양권	조합원입주권
출발점	분양계약·청약 당첨	기존 주택 → 관리처분계획 인가
2년 이상 보유 시 세율	60% 고정	기본세율 6~45%
장기보유특별공제	없음	관리처분계획 인가 전 토지·건물분 양도차익에 적용(조합원 지위 승계로 취득한 입주권은 제외)
1세대 1주택 비과세	대상 아님	요건 충족 시 가능

입주권이 상대적으로 유리한 이유는 원래 주택이었던 이력을 세법이 인정해 주기 때문입니다. 반대로 분양권은 처음부터 끝까지 권리로만 취급됩니다.

2021년 이후 분양권은 양도세 주택 수에 들어갑니다

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세의 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 판정할 때 주택 수에 포함됩니다. 살고 있는 집 1채와 분양권 1개를 가진 상태에서 살던 집을 팔면, 예전 기준으로는 1주택 비과세였지만 지금은 원칙적으로 2주택으로 봅니다.

주의할 점은 이 규칙이 양도소득세 판정에 관한 것이라는 사실입니다. 취득세나 종합부동산세의 주택 수 판정은 각각 지방세법·종부세법의 별도 기준을 따르므로, “분양권은 무조건 주택 1채”라고 통으로 외우면 틀립니다.

기준이 되는 것은 양도한 날이 아니라 분양권을 취득한 날입니다. 여기서 취득일은 공급계약일이고, 전매나 증여로 받았다면 그 취득일입니다. 당첨일이 아니라는 점을 놓치기 쉽습니다. 2020년에 당첨됐더라도 공급계약을 2021년 1월에 했다면 주택 수에 포함됩니다.

자주 틀리는 것 — 오해 교정

“1년만 넘기면 일반 세율로 떨어진다” — 주택 이야기입니다. 주택·입주권은 2년을 넘기면 기본세율 6~45%로 내려가지만 분양권에는 그 구간이 아예 없습니다. 1년 이상은 전부 60%입니다.

“조정대상지역이 아니면 세율이 낮다” — 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 지역을 구분하지 않습니다. 비조정대상지역 분양권도 70%·60%로 같습니다.

“손해 보고 팔았으니 신고 안 해도 된다” — 양도차손이 나도 예정신고 대상입니다. 같은 해에 다른 양도소득이 있으면 통산되므로, 신고해 두는 쪽이 오히려 유리한 경우가 있습니다.

“명의만 넘기면 세금이 없다” — 대가를 받고 넘기면 전매이고 양도세 대상입니다. 대가 없이 넘기면 이번에는 증여세 신고·과세 대상인지를 따져야 합니다. 증여재산공제 범위 안이면 실제 납부세액이 없을 수도 있지만, 검토 자체를 건너뛰면 안 됩니다.

신고는 언제까지 하나

예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 3월 10일 양도라면 5월 31일까지입니다. 홈택스에서 직접 신고하거나 관할 세무서에 제출하며, 분양계약서·전매계약서·중개보수 영수증·대금 이체 내역이 기본 서류입니다.

예정신고를 제대로 마쳤다면 확정신고는 원칙적으로 생략합니다. 다만 같은 해에 두 건 이상을 양도하고 예정신고에서 합산하지 않아 세액이 달라지는 경우에는 다음 해 5월 확정신고로 정산해야 합니다. 기본공제 250만원이 건별이 아니라 연 1회만 적용된다는 점이 대표적입니다. 두 번째 건에서 또 250만원을 빼두면 과소신고가 됩니다.

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근거 자료

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) — 국가법령정보센터
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득) — 국가법령정보센터
• 국세청 양도소득세 안내

기준 시점: 2026년 7월.