2026 장기보유특별공제 — 기간을 세는 기준일과 공제가 아예 빠지는 경우, 2028년 개편안까지
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장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 붙고, 보유기간은 내가 취득한 날부터 양도일까지 셉니다. 토지·상가는 최대 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 세어 최대 **80%**입니다. 공제율표보다 실제로 자주 틀리는 건 기간을 어느 날부터 세는가와 공제가 아예 빠지는 경우입니다. 여기에 2028년부터 거주 중심으로 바뀌는 정부안까지 정리합니다. (2026년 기준)
기간은 ‘내가 취득한 날’부터 셉니다
소득세법 제95조 제4항은 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 앞 소유자가 얼마나 오래 갖고 있었는지는 원칙적으로 관계가 없습니다. 예외는 조문에 딱 두 개만 적혀 있습니다.
| 취득 경위 | 보유기간 기산일 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매 등 일반 취득 | 취득일 | 제95조 제4항 본문 |
| 상속 | 상속개시일(사망일) | 제95조 제4항 본문 |
| 증여 | 증여받은 날 | 제95조 제4항 본문 |
| 배우자·직계존비속 증여분에 이월과세 적용 | 증여자가 취득한 날 | 제95조 제4항 단서, 제97조의2 제1항 |
| 가업상속공제가 적용된 비율분 | 피상속인이 취득한 날 | 제95조 제4항 단서 |
상속이 특히 헷갈리는 자리입니다. 아버지가 30년 보유하던 집을 상속받아 4년 뒤 팔았다면, 장기보유특별공제의 보유기간은 34년이 아니라 4년입니다. 상속개시일부터 새로 세기 때문입니다. 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산만 피상속인의 취득일까지 거슬러 올라갑니다.
증여는 방향이 반대로 작동하는 경우가 있습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 팔아 이월과세가 적용되면, 취득가액을 증여자 기준으로 되돌리는 것과 함께 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 다시 셉니다. 세금이 늘어나는 규정이지만 보유기간만 놓고 보면 길어집니다.
거주기간은 별도로 셉니다. 소득세법 시행령 제154조 제6항에 따라 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다. 실제로 살았다는 주장만으로는 부족하고 전입 기록이 기준이 됩니다.
1세대 1주택만 보유와 거주를 따로 셉니다
공제율표는 두 개입니다. 어느 표를 쓰는지는 자산 종류와 요건으로 갈립니다.
| 구분 | 적용 요건 | 계산 방식 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 일반 공제율(표1) | 3년 이상 보유 | 3년 6%에서 1년마다 2%p 가산(15년에서 상한) | 30% |
| 1세대 1주택 우대(표2) | 3년 이상 보유 ＋ 2년 이상 거주 | 보유 연 4% ＋ 거주 연 4% | 80% |
표2의 핵심은 거주 2년이 문턱이라는 점입니다. 3년 이상 보유했더라도 거주가 2년에 못 미치면 표2가 통째로 적용되지 않고 표1로 내려갑니다. 10년 보유·1년 거주인 주택은 48%가 아니라 **20%**입니다.
거주 2년을 넘겼다면 그때부터는 보유와 거주를 각각 세어 더합니다. 10년 보유·2년 거주면 보유 40% + 거주 8% = 48%, 10년 보유·10년 거주면 40% + 40% = **80%**입니다.
한 가지 더 짚을 게 있습니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세라, 표2가 실제로 의미를 갖는 건 12억원을 넘는 고가주택입니다. 순서를 헷갈리면 안 됩니다. 전체 양도차익에 공제율을 곧바로 곱하는 게 아니라, 12억 초과분에 해당하는 차익을 먼저 안분한 뒤 그 금액에 표2 공제율을 적용합니다.
과세 대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
양도가액 32억·취득가액 12억이면 전체 차익 20억 중 과세 대상은 20억 × (32−12) ÷ 32 = 12.5억원이고, 공제율은 이 12.5억원에 곱합니다.
토지·상가는 표1 하나뿐입니다
상가나 나대지를 오래 보유한 경우 80%를 기대하는 분이 많은데, 답은 단순합니다. 주택이 아닌 토지·건물은 거주라는 개념이 없으므로 표1만 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 10년 | 20% |
| 4년 | 8% | 11년 | 22% |
| 5년 | 10% | 12년 | 24% |
| 6년 | 12% | 13년 | 26% |
| 7년 | 14% | 14년 | 28% |
| 8년 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 | 18% |
3년에서 6%로 출발해 1년마다 2%포인트씩 붙고, 15년에서 30%로 멈춥니다. 15년을 넘겨 20년을 보유해도 30%가 한도입니다. 비사업용 토지도 공제율은 이 표를 그대로 쓰고, 대신 세율에 10%포인트가 더 붙습니다.
공제 대상 자산도 조문에 정해져 있습니다. 소득세법 제95조 제2항은 대상을 토지·건물과 조합원입주권으로 한정합니다. 조합원입주권은 원조합원분만 대상이고(조합원으로부터 취득한 것은 제외), 그마저도 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가 포함) 전에 발생한 토지분·건물분 양도차익으로 한정됩니다. 인가 후 프리미엄에 해당하는 차익에는 공제가 붙지 않습니다.
- 기산일 = 내 취득일. 상속은 상속개시일, 증여는 증여받은 날
- 예외 2개: 이월과세(증여자 취득일)·가업상속공제분(피상속인 취득일)
- 거주기간 = 주민등록 전입일~전출일
- 표2는 거주 2년이 문턱 — 못 채우면 표1(연 2%)로 하락
- 토지·상가 = 표1만, 15년 30%가 한도
- 🔴 미등기·조정지역 다주택 중과분은 공제 0
3년을 채워도 공제가 0이 되는 경우
보유기간을 채웠다고 공제가 자동으로 나오지는 않습니다. 조문 자체가 대상에서 빼놓은 경우가 있습니다.
| 배제되는 경우 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유 3년 미만 | 표1의 시작점이 3년 — 2년 11개월이면 공제액 0원 | 제95조 제2항 |
| 미등기양도자산 | 공제 배제 + 세율 70% | 제91조·제95조 제2항 |
| 조정대상지역 다주택 중과분 | 중과세율 적용 주택은 공제 배제 | 제95조 제2항·제104조 제7항 |
| 승계취득 조합원입주권 | 조합원에게서 사들인 입주권은 대상 제외 | 제95조 제2항 |
| 분양권 | 부동산을 취득할 수 있는 권리라 대상 자체가 아님 | 제94조 제1항·제95조 제2항 |
| 국외 부동산 | ”제95조에 따른 장기보유 특별공제액은 공제하지 아니한다” | 제118조의8 단서 |
보유 3년 미만은 양도일을 며칠 미루는 것만으로 결과가 달라지는 구간이라 특히 아깝습니다. 국외 부동산은 조문이 준용 규정에서 장특공제만 콕 집어 빼두었기 때문에, 미국·베트남 주택을 10년 보유했더라도 공제는 0원입니다.
조정대상지역 다주택은 시점이 갈립니다. 다주택자 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일 이후 양도분부터 2주택자는 기본세율 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 다시 붙고 공제도 함께 빠집니다.
여기에 정부안이 하나 걸려 있습니다. 기획재정부는 2026년 세제개편안에서 다주택자 조정대상지역 주택 중과를 2027~2028년 2년간 한시 완화(2027년 +5·+10%포인트, 2028년 +10·+15%포인트)하겠다고 밝혔는데, 한시 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용하지 않는다고 명시했습니다. 세율만 낮추고 공제는 열지 않겠다는 뜻입니다. 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다.
2028년부터 ‘거주 중심’으로 — 정부안이며 확정 아님
‘장특공제 폐지’, ‘장특공제 10억’이 검색어로 도는 배경입니다. 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 주택 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾸는 안이 담겼습니다.
⚠️ 아래는 정부안입니다. 입법예고와 국회 심의를 거쳐 12월 초 확정되며, 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 지금 양도하는 주택에는 적용되지 않습니다.
| 구분 | 1세대 1주택자 | 다주택자(비조정대상지역) | 공제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2027년(유예＝현행) | 거주 연 4% ＋ 보유 연 4% (10년, 최대 80%) | 보유 연 2% (15년, 최대 30%) | 한도 없음 |
| 2028년(중간 단계) | 거주 연 6% ＋ 보유 연 2% (10년, 최대 80%) | 보유 연 1%(15년, 최대 15%) 또는 거주 연 2%(15년, 최대 30%) | 20억원 |
| 2029년 이후(본격 시행) | 거주 연 8% (보유공제 폐지, 최대 80%) | 거주 연 2% (15년, 최대 30%) | 10억원 |
2028년 다주택자 칸은 보유(연 1%·최대 15%)와 거주(연 2%·최대 30%) 중 유리한 쪽을 골라 적용하는 선택 구조입니다. 1세대 1주택은 최대 공제율 80%를 그대로 두되 보유공제를 없애고 거주공제로 옮기는 구조입니다. 여기에 지금은 없는 공제 한도 금액이 새로 생깁니다. 적용 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이고, 2027년은 유예되어 현행이 그대로 갑니다.
기재부가 제시한 사례로 보면 차이가 분명합니다. 양도가액 32억원·취득가액 12억원·2년 거주·10년 보유 주택은 현행에서 공제율 48%(공제액 6.00억원, 산출세액 2.36억원)이지만, 2029년 기준으로는 거주 16%만 적용되어 공제액 2.00억원, 산출세액 4.05억원이 됩니다. 오래 갖고 있었지만 짧게 산 주택일수록 타격이 큽니다.
자주 틀리는 것 — 오해 교정
“장기보유특별공제가 폐지됐다” — 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 건 정부안이고 국회 심의를 거쳐 12월 초 확정됩니다. 확정되더라도 시행은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이며, 2027년까지는 현행 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)가 그대로 적용됩니다. 지금 파는 집에는 현행 규정이 적용됩니다.
“부모님이 오래 갖고 계셨으니 상속받은 집도 장기보유로 잡힌다” — 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 새로 셉니다. 피상속인의 보유기간은 합산되지 않습니다. 가업상속공제가 적용된 비율분만 예외입니다.
“오래 보유하면 1세대 1주택은 무조건 80%” — 보유공제는 최대 40%까지입니다. 나머지 40%는 거주기간에서 나옵니다. 15년을 보유해도 거주가 2년이면 40% + 8% = 48%에서 멈춥니다.
“전입신고는 안 했지만 실제로 살았으니 거주기간에 들어간다” — 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 전입 기록이 없는 기간은 인정받기 어렵습니다.
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근거 자료
- 소득세법 제95조 (국가법령정보센터) — 장기보유 특별공제액, 표1·표2 공제율, 제4항 보유기간 기산
- 소득세법 제91조·제94조·제97조의2·제104조 (국가법령정보센터) — 미등기양도자산 배제, 공제 대상 자산 범위, 이월과세, 중과세율
- 소득세법 제118조의8 (국가법령정보센터) — 국외자산 양도 시 장기보유 특별공제 배제
- 소득세법 시행령 제154조 제6항 (국가법령정보센터) — 거주기간 계산(주민등록 전입일~전출일)
- 국세청 양도소득세 안내 — 장기보유특별공제율표와 신고 실무
- 기획재정부 2026년 세제개편안(2026-08-03) — 주택 장기보유특별공제의 장기거주소득공제 개편(정부안)
기준 시점: 2026년 8월 16일. 2028년 이후 내용은 국회 심의를 거쳐 확정되는 정부안이며, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 구체적인 신고는 세무 전문가와 확인하세요.
자주 묻는 질문
장기보유특별공제 보유기간은 언제부터 세나요?
원칙은 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지입니다. 상속받은 주택이면 상속개시일부터 세고, 돌아가신 분이 보유하던 기간은 더해지지 않습니다. 증여받았다면 증여받은 날부터입니다. 예외는 두 가지로, 배우자·직계존비속에게서 증여받고 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 사람이 취득한 날부터 기산하고, 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 돌아가신 분이 취득한 날부터 기산합니다.
10년 보유했는데 2년만 살았습니다. 공제율이 얼마인가요?
1세대 1주택 요건을 갖췄다면 보유기간 공제 40%(10년 × 연 4%)와 거주기간 공제 8%(2년분)를 합쳐 48%입니다. 보유와 거주를 각각 세어 더하는 구조라, 오래 갖고 있어도 거주가 짧으면 80%에 한참 못 미칩니다. 반대로 2년 거주를 못 채우면 표2 자체가 적용되지 않고 일반 공제율인 20%로 떨어집니다.
상가나 토지도 최대 80%를 받나요?
아닙니다. 최대 80%는 1세대 1주택에만 적용되는 우대 공제율입니다. 토지·상가·오피스텔(업무용) 등은 일반 공제율이 적용되어 3년 6%에서 시작해 매년 2%포인트씩 올라가고 15년 이상에서 30%가 한도입니다. 거주기간은 계산에 들어가지 않습니다.
3년 이상 보유했는데 공제가 하나도 안 나오는 경우가 있나요?
있습니다. 미등기양도자산은 보유기간과 무관하게 배제됩니다. 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도해 중과세율이 적용되는 경우에도 배제되는데, 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 이 밖에 조합원에게서 사들인 승계취득 조합원입주권, 분양권, 국외 부동산은 공제 대상 자산 자체에서 빠집니다. 특히 국외 부동산은 소득세법 제118조의8 단서가 장기보유 특별공제액은 공제하지 않는다고 못 박고 있어 10년을 보유해도 0원입니다.
장기보유특별공제가 폐지된다는데 지금 파는 집도 해당되나요?
아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 정부안대로 가더라도 시행은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이고, 2027년까지는 현행 그대로 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)가 적용됩니다. 지금 양도하는 주택에는 현행 규정이 그대로 적용됩니다.
소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) 제2항·제4항, 제91조(미등기양도자산에 대한 비과세 배제), 제94조(양도소득의 범위), 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례), 제104조(양도소득세의 세율), 제118조의8(국외자산 양도소득금액), 같은 법 시행령 제154조 제6항(거주기간 계산), 국세청 양도소득세 안내 및 법령해석(서면-2021-법령해석재산-0900)을 2026-08-16 기준으로 확인해 작성했습니다. 2028년 이후 개편 내용은 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'의 정부안이며 국회 심의를 거쳐 확정되므로, 현행과 정부안을 절에서 분리해 표기했습니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 자문을 대체하지 않습니다.